楼体改造

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楼体改造是指对建筑物的结构、外观和功能进行更新或升级，以适应新的使用需求或提升其价值。这种改造可以包括结构加固、外墙翻新、内部空间优化、智能化升级等多个方面。一座旧楼可能会被改造为商业中心、住宅区或者公共设施，如图书馆、博物馆等。在建筑改造过程中，设计师需要充分考虑到建筑物的历史背景、文化价值以及未来的使用需求，以确保改造后的建筑物既符合功能要求，又能体现其独特的魅力。建筑改造还需要遵循相关的法律法规和标准，确保改造过程的安全、合规。

一、楼体改造的工程实例

（一）北京通州老旧小区楼体改造

北京通州老旧小区综合整治工程一标段项目的楼体改造有诸多特点。该项目自开工后全力推进，率先完成楼本体更新改造，预计2024年底通州区将累计完成约87万平方米的改造提升工程。帅府园小区改造项目面临诸多挑战，如与居民日常生活交叉度高、包含入户施工环节、各方诉求协调沟通复杂等。为应对这些挑战，中建一局三公司北京分公司通州旧改项目团队主动调研走访了解居民诉求，做到“一户一设计”，并提前公示主材样品，赢得居民信任。而且利用三维扫描技术形成误差在4mm以内的点云模型，保留改造前基础资料，还能用于后续多种技术操作，如联动软件建模等，项目总建筑面积6.99万平方米，涉及居民一千余户，建设内容包括楼本体节能改造和公共区域改造两部分。

（二）大连老旧小区楼体改造

甘井子区2023年甘井子区老旧小区改造工程涉及5个街道23个小区，总建筑面积120.85万平方米、345栋楼，惠及居民1.51万户。6月13日楼体已完成改造穿上“新衣”，楼体真石漆颜色搭配有特色，之后开始楼院环境改造，如平整场地、雨污水管线清掏、线缆落地、增加健身器材、打造口袋公园等。截至5月底，楼体改造工程量已完成50%，其中市内四区主干路两侧楼体改造基本完成，工程力争6月底完成全部楼体改造，9月底完成楼院改造。
中山区2023年中山区老旧小区改造工程涉及4个街道10个社区，总建筑面积97.7万平方米、346栋楼，惠及居民1.2万户。4月10日全面施工，已完成楼栋施工155栋，完成楼体改造工程量的68%，楼体真石漆颜色搭配呈现出古朴韵味，改造项目包括房屋修缮和配套基础设施改造两部分，通过改造完善“一老一幼”设施建设。

二、楼体改造的项目流程

前期准备阶段
- 需求调研：像北京通州老旧小区改造项目，施工前要主动调研走访居民，了解居民诉求，这是很关键的一步，只有清楚居民的需求，才能在后续设计和施工中有的放矢，比如做到“一户一设计”。
- 规划设计：根据需求进行规划，如确定楼体的外观设计（像大连老旧小区改造中楼体真石漆的颜色搭配等外观设计）、功能布局调整（例如增加一些适老化设施或者改善排水等功能布局方面的考虑）等。
- 预算编制：要根据设计方案，对整个楼体改造项目进行成本估算，包括材料、人工、设备等各项费用，确保项目在预算范围内进行。
施工阶段
- 结构改造（如有需要）：对于一些老旧楼体可能存在结构安全问题或者布局不合理需要调整的情况，要进行结构改造，但要谨慎操作，特别是砖混结构墙面的改造等需要注意安全隐患，避免对楼体整体结构造成破坏。
- 外立面改造：包括墙体的翻新（如铲除旧墙皮、重新粉刷或者贴砖等）、门窗更换等，像北京通州老旧小区和大连老旧小区改造都涉及到楼体的外立面改造，让楼体外观焕然一新。
- 内部设施改造：如水电线路改造（一些老旧小区水电线路老化需要重新布线等）、卫生间改造（包括防水重做、洁具更换等）、室内空间布局调整等，这部分涉及到的工种较多，需要合理安排施工顺序，例如六小阜南路校区楼体改造中涉及到原有部分隔墙拆除、地面拆除、墙面顶面乳胶漆翻新、门窗更换、屋面防水卷材铺设、卫生间改造、强电改造等内容。
后期收尾阶段
- 质量验收：对改造后的楼体进行全面质量检查，包括结构安全、外观质量、设施功能等方面，确保达到设计和规范要求。
- 资料整理：整理施工过程中的各项资料，如设计图纸、施工记录、验收报告等，为后续的维护管理提供依据。

三、楼体改造面临的挑战及应对措施

（一）面临的挑战

与居民协调方面
- 像北京通州帅府园小区改造项目，与居民日常生活交叉度高，入户施工环节容易给居民生活带来不便，而且业主、属地街道、社区等各方诉求复杂多样，需要协调各方利益和需求，容易产生矛盾和误解。
施工技术方面
- 老旧楼体可能存在结构复杂、建筑图纸缺失等问题，给改造施工带来技术难题，例如不清楚原有水电线路布局可能在改造过程中造成破坏。
预算和成本控制方面
- 在改造过程中可能会遇到一些意外情况，如隐藏的结构问题需要额外修复，导致成本增加，难以控制在预算范围内。

（二）应对措施

协调居民方面
- 提前沟通：如通州老旧小区改造前的主动调研走访，向居民解释改造方案、工期安排等，争取居民的理解和支持。
- 满足个性化需求：做到“一户一设计”，提前公示主材样品等措施来提升居民满意度。
技术应对方面
- 采用先进技术手段：如通州老旧小区改造中利用三维扫描技术形成点云模型，保留基础资料，为施工提供准确依据，还能辅助后续技术操作。
预算控制方面
- 做好前期详细的预算编制，预留一定的应急资金，在施工过程中严格控制成本，避免不必要的浪费。