北京老楼改造原地重建方案（北京危旧住宅楼拆除重建技术导引）

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摘要：本研究旨在探索北京老楼改造原地重建的技术方案与实施策略。通过分析北京危旧住宅楼的具体情况，提出了一套综合的拆除重建技术导引流程。该流程包括前期调研、结构安全评估、环境影响评估、拆除工程规划、地基基础处理以及新建筑的设计和施工等关键步骤。还强调了在改造过程中应遵循的原则，如保持历史风貌、确保居民生活质量不受影响、注重环境保护和可持续发展等。通过这些措施的实施，旨在实现北京危旧住宅楼的高效、经济、环保的原地重建，为城市的可持续发展贡献力量。

一、政策依据

自2020年6月，北京市印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》(京建发〔2020〕178号)，明确经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，可通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。

2024年市住建委发布的《北京市危旧住宅楼拆除重建技术导引》进一步明确相关技术标准和实施要求：

（一）适用范围

适用于经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值，或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧住宅楼。若为历史建筑则需依据国家和北京市历史建筑保护利用的有关规定执行。

（二）基本原则

不增加原有居民户数
- 核心区外除历史文化街区和重点地区外的危旧住宅楼拆除重建项目，地上建筑规模增量原则上不应超过规划许可或房屋登记建筑规模的30%。若超过30%，需经专家和有关部门组织专项评审会审定通过。
- 对于历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区，以及主要交通干线两侧的危旧住宅楼，应按照相关规定进行腾退置换，引导居民异地安置。核心区内除历史文化街区和重点地区外的危旧住宅楼拆除重建项目，地上建筑规模增量应严格管控，并经专项评审会审定通过。
保证居民户内使用面积不减少并优化布局
- 合理优化户内各功能空间布局。本市将危旧住宅楼分为简易型住宅楼(房)和套型住宅楼两类。对于非成套住宅套内可适当增加厨房、卫生间面积（厨房约4平方米，卫生间约3平方米）；对于成套住宅，原则上原建筑面积大于70平方米的套型不再增加套内建筑面积，原建筑面积小于70平方米的套型，且原厨房、卫生间面积小于最低标准的，可以适当增加达到最低标准。
完善公共服务配套及市政基础设施
- 把非机动车及机动车位、市政设施、公共服务配套等设计合理融入拆除重建项目。对于单栋拆除重建项目，应利用周边场地条件及社会停车场，新配置的非机动车和机动车停车位数量原则上不应低于认定的原有数量。

二、实施流程示例（以丰台区马家堡路68号院2号楼为例）

（一）确定试点

2020年9月，丰台区房管局召开专题会，初步确定马家堡路68号院2号楼为丰台区危旧楼改造试点。该楼建于1977年，为4层砖混结构筒子楼，多数房间面积为15.7平方米，存在设施老化、不满足消防安全要求等问题，如楼道公共走廊堆满煤气罐，通道狭窄，存在重大消防安全隐患等。

（二）居民参与决策

各阶段居民均有参与，从改建意向征询到实施方案公示，实施主体充分听取居民意见，完善设计方案。马家堡路68号院2号楼项目居民征询率、参与率、签约率均达到100%。居民可提出意见，如楼内居民提出的意见促使方案不断修改完善，最终2023年9月4日，楼内90户居民全部完成签约，项目正式立项。

（三）方案实施

原拆原建模式
- 拆除老旧楼房，在原址再建新楼。马家堡路68号院2号楼采取原拆原建方式，将从原有的4层扩建至地上6层，充分利用可用空间，整体统筹设计。增加电梯、无障碍通道等，适当增加室内使用面积，室内布置厨房、卫生间，改善居民居住条件；同时扩建地下空间，地下一层将增加商服空间，满足居民日常购物需求，解决老楼安全隐患问题。
项目进展
- 2023年11月，马家堡路68号院2号楼腾空后被拆除，新楼于2024年3月全面开工，预计2026年居民可搬进新居。