在探讨住宅建筑类型对房价的影响时，我们特别关注了板楼和塔楼这两种常见形式。板楼通常是指多层的、平面布局为矩形的住宅楼，而塔楼则是一种高层建筑，其特点是拥有多个楼层，且每一层都设有电梯，以方便居民上下楼。，，公摊面积是衡量住宅小区内公共空间占用比例的一个指标，它包括了楼梯间、电梯井等公共设施。由于这些区域通常不计入房屋产权，它们的存在会直接影响到每套住宅的实际使用面积。，，研究表明，公摊面积的大小与房价之间存在显著的正相关关系。这意味着，当一个住宅小区的公摊面积增加时，整体房价也会相应上升。这一现象的原因可能在于，购房者通常会将公摊面积作为购房成本的一部分进行考量，而开发商则通过增加公摊面积来提高单位价格，从而吸引更多的买家。，，这种影响并非绝对。在某些情况下，如果开发商能够提供足够的空间优化设计，或者购房者对公摊面积的需求不高，那么即使公摊面积较大，也不会对房价产生太大影响。

板楼和塔楼的相关内容

一、基本概念

板楼是对建筑结构的建筑物的称呼，一般建筑层数不会超过12层，其平面图上长度明显大于宽度。板楼有长走廊式（各住户靠长走廊连在一起）和单元式拼接（若干个单元连在一起拼成一个板楼）两种类型。住房密度相对小，一梯不会超过三户，且户型一般比较好。

塔楼是由多套住房单元组成的高层住宅，主要以电梯、楼梯为布局的核心，每层楼层的四面都可以直接进入户内。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，住房密度大，一般不会有南北通透的户型。

二、两者区别

（一）楼层方面

• 板楼：属于小高层建筑，通常不高于12层，也有说法板楼一般是多层建筑，层数不超过7层。
• 塔楼：属于高层建筑，层数十层以上，一般在12层以上到35层之间。

（二）结构方面

• 板楼：是多个单元楼拼接在一起，在平面图上长大于宽。可以是一梯两户、两梯四户等格局，有走廊式板楼和单元式拼接板楼两种类型。
• 塔楼：以共用电梯为核心，多户共同围绕在一起，在平面图上长宽大致相同，外形类似古塔，横截面呈环形或蝶形。

（三）居住体验方面

• 板楼
  • 居住舒适度较好，居住密度小，每层2 - 4户。
  • 通风采光好，户型南北通透，户型多为正南北方向，户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。
  • 整栋楼中各套户型的优劣差距很小，住户不多，居家生活相对清静。
• 塔楼
  • 居住密度较高，每层4 - 12户。
  • 采光通风相对较差，很难做到南北通透，单个户型部分房间会出现采光差的情况。
  • 数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境相对不如板楼优越，且每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。

（四）得房率方面

• 板楼：得房率高，均摊面积小，通常在80%以上。
• 塔楼：公摊面积更大，得房率通常在70% - 75%。

（五）可改造性方面

• 板楼：多为砖混或框架剪力墙结构，住宅内部空间会受到剪力墙等墙体限制，空间灵活性不足，可改造性相对较低，室内多数墙体起承重作用，不可以随意拆除。
• 塔楼：多为框架结构，内部空间灵活性好，可改造性高，除少数承重墙之外，室内分隔墙基本都可以拆改，进行重新分割与规划。

（六）维护成本方面

• 板楼：管理成本普遍比塔楼低廉，包括日常维护费用在内的各项费用都相对较低。板楼一般只有一个电梯或者没有电梯，并且没有配置变频供水系统。
• 塔楼：维护成本会比板楼更高。和板楼相比，塔楼的居住密度大，其电梯等公共设施设备使用更频繁，而且塔楼外墙面积比板楼更大，外墙粉刷维护成本也更高等；塔楼需要配置两部以上电梯和变频供水系统。

（七）价格方面

• 板楼：在同等条件下，房价相对较高。因为板楼社区容积率较低，居住舒适，但建筑形式使入住户数减少，为取得同等利润，房价会随之涨高。
• 塔楼：同等条件下，房屋价格偏低。塔楼在楼栋占地面积和楼体设计形式的双重影响下，每栋楼的梯户比相对较高，居住舒适度弱化，价格也会比板楼稍低。

（八）抗震性和安全性方面

• 塔楼：抗震性和安全性较好，框架结构现场浇筑楼板，结构坚固，楼体牢靠，能够有效应对地震等自然灾害。
• 板楼：未提及有明显优于塔楼的抗震性和安全性相关表述。

（九）户型方面

• 板楼：户型受制于进深和面宽两个因素，一般通过加大进深来增加销售面积，但进深大时采光效果受影响；难有宽敞的底层大堂，且占地面积相对较大，可能会使小区的绿地面积减少。
• 塔楼：虽不可能做到户户朝南，但蝶形楼和现推出的为了使朝南的房子多一些而对塔楼改良；存在较多“灰色空间”，户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风；户型使用率普遍低于板楼10个百分点左右；均好性差，每层住户多为6户以上，甚至高达12户。

三、各自优劣势总结

（一）板楼

• 优势
  • 采光和通风效果好，居住舒适。
  • 密度低，居民之间的隐私性较好。
  • 管理成本低。
  • 南北通透，户型方正，平面布局合理。
  • 一梯两户的小板楼受宠，各套户型优劣差距小，居家生活清静。
  • 得房率高。
• 劣势
  • 二次改造能力低，不能随意改造。
  • 公共设施较少，可能影响居民生活便利性。
  • 建筑密度低，房价高。
  • 户型受制于进深和面宽，进深大时采光受影响，难有宽敞底层大堂，占地面积大可能影响小区绿地面积。

（二）塔楼

• 优势
  • 户型改造空间大，可以根据居民需求进行灵活改造。
  • 抗震性和安全性较好。
  • 在同等条件下价格偏低。
  • 可容纳较多住户，适合土地资源紧张的地区开发建设。
• 劣势
  • 公摊面积较大，会增加居民的物业费用。
  • 高层供水和用电问题需要解决，可能会影响居民生活质量。
  • 通风采光受影响，存在较多采光通风差的“灰色空间”。
  • 居住密度高，均好性差，数百户人家挤在一栋楼里，部分住户采光、通风、景观等条件落后且不可改变。

板楼与塔楼的抗震性能对比

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塔楼公摊面积对房价的影响