摘要：，北京的房改房（即由政府主导的住房改革项目所分配的房屋）与商品房在产权、土地出让金以及购房政策上存在明显区别。房改房通常指的是由国家或地方政府通过行政手段配售给职工的住宅，其价格通常低于市场价，并且不包含土地出让金。相比之下，商品房是由开发商在市场上以市场价值出售的住宅，其产权归购房者所有，并需要支付相应的土地出让金。购买商品房时，购房者需要满足一定的经济条件和购房资格要求。这些差异反映了两种房产在法律地位、投资回报以及政策导向上的不同。

一、北京房改房成本价转商品房的基本情况

房改房是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。在北京，房改房若要转为商品房，一般需要缴纳土地出让金等相关费用。

二、房改房的相关计算

（一）房改房成本价计算

其计算公式为：住房的实际出售成本价单价 = 当年房改成本价×(1 - 年工龄折旧率×夫妻双方房改工龄之和 - 年折旧率×竣工使用年限)×(1 - 现住房折扣率)×(1 + 结构增减系数) 。

（二）成本价购买与产权关系

按照成本价购买的房改房，房屋权归职工个人所有。职工购买后，在满足一定条件下可以进行转商品房的操作。

三、房改房转商品房的流程

1. 准备相关材料
   • 首先去房改办政策法规科（在市房产局）领取《房改房上市交易申请表》。
   • 产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》。
   • 拿单位盖好章的申请表到市房产局公房科盖章（需要10个工作日左右时间）。
   • 完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、人及配偶身份证、户口簿、结婚证等（需要查看原件及留复印件2份）（夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件）。
   • 用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即上市证，完成在房改办的所有手续。
2. 缴纳土地出让金
   • 在转商品房过程中，缴纳土地出让金是重要的一步。土地出让金缴纳后，房改房在产权性质上更接近商品房。
   • 不同情况的房改房可能在土地出让金的缴纳标准上有所差异，具体要依据北京当地的政策规定。

四、转商品房后的情况

• 房改房在缴纳土地出让金等相关费用后转为商品房产权，与普通商品房一样可以在市场上正常交易。但在此之前，由于房改房是福利分房转化而来，与普通商品房有一定区别，如在上市出售过户交易时，普通商品房是由开发商在取得土地之时就已经缴纳过相关土地出让金等费用，而房改房需要自行缴纳土地出让金等费用才能完成向商品房的转变。

北京房改房转商品房税费计算

房改房转商品房后的市场价值

北京房改房土地出让金标准

房改房与商品房产权区别