厂房土地分开核算的税务影响

阿勒泰钢结构设计公司20秒前1阅读0评论

厂房与土地分开核算在税务处理上具有重要影响，主要体现在**房产税的单独缴纳、土地使用权的会计处理以及资产折旧方法的差异**等。具体分析如下：，，1. **房产税的单独缴纳**， - **独立核算**：厂房作为固定资产，需单独进行会计核算和房产税的申报缴纳。， - **税收政策支持**：根据税法规定，企业应将购置的土地和厂房区分开来，分别计入相应的成本费用中，并依法纳税。， - **税务优化**：分开核算有助于企业更好地理解和遵守税务法规，避免因混合核算而引发的税务风险。，，2. **土地使用权的会计处理**， - **实际支付价款入账**：企业购入土地使用权时，应按实际支付的价款作为无形资产核算。， - **摊销处理**：土地使用权在建期间没有摊销，但竣工验收后按合同约定进行摊销，这会影响企业的会计利润和所得税负担。， - **会计与税法差异**：虽然会计处理可能有所不同，但不会构成实质影响，因为税法允许企业根据实际情况选择是否进行摊销。，，3. **资产折旧方法的差异**， - **折旧方式不同**：厂房通常采用直线法进行折旧，而土地使用权的折旧方法则可能涉及多种计算方式，如年限平均法或残值法等。， - **影响财务报告**：不同的折旧方法会导致财务报表上的数字差异，进而影响投资者和监管机构对企业财务状况的判断。， - **税务筹划空间**：通过合理选择折旧方法，企业可以在遵守税法的前提下，实现税负的最小化。，，4. **税务筹划与管理**， - **合法避税**：合理利用税法规定的灵活性，通过调整资产的会计处理方式来达到节税目的。， - **风险管理**：分开核算有助于企业及时发现和纠正潜在的税务错误，降低税务争议的风险。， - **信息透明度**：清晰的税务记录可以提高企业信息的透明度，有助于提高企业的社会信誉和市场竞争力。，，5. **会计准则与税法的差异**， - **准则遵循**：按照《企业会计制度》的规定执行会计处理，确保会计信息

一、土地增值税方面

分开核算的影响
- 如果厂房和土地分开核算，在计算土地增值税时，各自的增值额计算会更加清晰准确。例如，土地可能按照其取得成本、开发成本等单独确定扣除项目金额，计算增值额。厂房作为地上建筑物，其建筑成本等也单独确定扣除项目金额。这样能避免混合核算时可能导致的增值额计算不准确的情况。比如，土地增值率较低可能适用较低的土地增值税税率，而厂房增值率如果不同，分开核算能保证按照各自对应的税率准确计税，不至于因为混合核算使得整体增值率拉高而适用更高税率。参考。
混合核算的影响
- 混合核算时，可能会使总的增值额计算不准确。例如将厂房和土地视为一个整体核算，土地原本可能增值率未达到某个高税率的界限，但由于和厂房混合后，整体增值率提高，可能就会适用更高的土地增值税税率，从而增加纳税金额。参考。

二、房产税方面

分开核算的影响
- 房产税是以房产原值或房租收入为计税基础的。如果厂房和土地分开核算，房产税的计税依据仅为厂房的原值（这里假设不是以租金为计税依据的情况），不包含土地价值。这样在计算房产税时会相对简单明确，企业可以准确确定自己的纳税义务，避免多纳税。例如，某企业土地价值较高，如果不分开核算，将土地价值计入房产原值计税，会增加房产税的计税基数，从而增加房产税税负。参考。
混合核算的影响
- 混合核算可能会导致房产税计税依据不准确。如果将土地价值混入厂房价值一同作为房产税计税依据，会使计税依据增大，导致多缴纳房产税，增加企业税负。

三、企业所得税方面

分开核算的影响
- 分开核算有利于准确确定成本和费用的归属。厂房的折旧、土地的摊销等都能准确计算，在计算企业所得税应纳税所得额时，能够准确扣除相关成本和费用。例如，厂房折旧按照一定的折旧方法和年限计算，土地按照无形资产的摊销规则进行摊销，准确的成本核算有助于降低应纳税所得额，从而减少企业所得税税负。
混合核算的影响
- 混合核算可能会造成成本费用分摊不清。在计算企业所得税时，可能无法准确划分厂房和土地各自的成本费用，导致企业在扣除成本费用时存在不确定性，甚至可能会因为核算不准确而无法足额扣除，进而增加应纳税所得额，多缴纳企业所得税。

四、契税方面

分开核算的影响
- 在涉及厂房土地转让的情况下，如果分开核算，土地转让和厂房转让分别确定契税的计税依据。土地按照土地转让的价格计算契税，厂房按照厂房转让的价格计算契税，各自清晰明确。例如，土地转让价格为A，对应的契税税率为3%，则土地契税为A×3%；厂房转让价格为B，按照其对应的契税政策计算契税。这样有助于准确计算契税，避免税收风险。
混合核算的影响
- 混合核算时，确定契税计税依据可能会变得复杂。可能需要对厂房和土地的整体价值进行评估和划分，以确定各自对应的契税计税依据，容易出现争议和计算不准确的情况，可能导致多缴纳或者少缴纳契税，从而面临税务风险。

土地增值税分开核算的具体操作

厂房土地混合核算的风险案例

企业所得税中成本费用如何准确划分

契税计算中的常见误区解析

房地产土地成本的核算-仲企财税问答

房地产土地成本的核算两个公司合伙开发一个房产项目，可以把以前进入固定资产-土地科目的金额转入开发成本中去吗? 土地使用权应该计入无形资产而不是固定资产，开发的时候这部分是可以计入开发成本的。大家都在问也就是说，对将不动产投资入股换取股权行为属于有偿转让无形资产或者不动产，按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》规定:装饰装修行业属于建筑行业，营改增后建筑装饰行业如果增值税一般纳税人，对外提供建筑劳务按照11%的税率计算;如果小规模纳税人则适用3%的“征收率”。建筑装饰装修行业主要特点是成本费用中人工成本占比较高，取得增值税进项较少。房地产开发公司的开发周期比较长，一般至少1.5年以后才有收入，那么前期发生的费用中招待费及广告费怎么办?那我在填写申报表时，房地产开发公司开发周期至预售阶段期间发生的招待费我按金额的60%调到开办费中，可以吗?由于各地税务局对于计入开办费中的业务招待费是否是全额调整还是按60%调整理解有异，故开办费中业务招待费在企业年度所得税汇算清缴时需要进行调整，只是调整的金额多少的问题。查查企业所得税法，里面有独立核算和非独立核算应该如何缴税，在哪里缴税方面的规定。企业所得税、增值税，并没有“独立核算”与“非独立核算”的定义。 2.对企业所得税纳税义务没有影响分公司不是独立的企业所得税纳税义务人，无论是“独立核算”还是“非独立核算”，均由总公司汇总缴纳企业所得税。根据《企业所得税法》第五十条规定，居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。公司在同一园区内有两处厂房，土地证也是2个，计算房产税时容积率是分开核算还是合并计算。房产税是以房产原值或房租收入为计税基础的，与容积率无关。以上对问题的解答，希望能帮助到您。营改增之后，印花税，土地增值税的等原来放在管理费用里核算的，现在是不是都放到税金及附加里核算了您好!是的，现在都在“税金及附加”科目核算。我们取得了一块土地能够单独计价，并且在这块地上面建造了房屋，土地按照无形资产核算单独缴纳土地使用税，房产税计税依据只按照建造房屋成本核算就行吧，取得土地价值还计入房产税计税依据吗? 即向工商部门报送上一年度年度报告，并通过企业信用信息公示系统向社会公示。企业对年度报告的真实性、。您好:如果是没有经过加工的初级农产品税率就是9%，比如豆子，如果是经过贵公司加工然后再销售的，一般您好:按照销售水电商品的税率开票，电的税率17%，水的税率是11%。如果是小规模纳税人，则按照征收率3%开。关于中草药材的开票税率您好!小规模纳税人税率为3%。(中药材9%，中成药13%。

购买厂房土地税收筹划卖土地和房产的税收筹划

1、由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%100%200%时，就会适用更高的税率企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况2收入分散对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑。 2、有的无论是购买住房还是厂房，在交易过程中是需要缴纳一定税费的，其中购买厂房需要缴纳企业所得税，印花税单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 3、城镇土地使用税征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定契税在我国境内转移土地房屋权属。 4、1与收购项目相关的税务关注点无论是出于低价寻求土地资源，还是红筹架构搭建的目的，近年来房地产企业的集团内重组或者第三方收购行为持续活跃部分中小型房地产企业为应对资金压力，力求短时间获取流动性，出售意愿增强，更加催化现金充裕经。 6、不属于房产，若企业拥有以上建筑物，则不成为房产税的纳税人，就不需要缴纳房产税企业在进行税收筹划时可将停车场游泳池等建成露天的，并且把这些建筑物的造价同厂房和办公用房等分开，在会计中单独核算，从而避免成为游泳。 7、一收入分散筹划法按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低因此，如何通过分散转让房地产的收入，就。 8、企业在进行税收筹划时可将停车场游泳池等建成露天的，并且把这些建筑物的造价同厂房和办公用房等分开，在会计中单独核算，从而避免成为游泳池等的法定纳税人02税基筹划法1控制或安排税基的实现时间1税基推迟实现2税基均衡实现。 4契税C公司从B公司购入土地位于北京市，应缴纳契税，税率为3%5企业所得税B公司转让土地应按土地作价确定转让土地收入，相关土地成本等可在税前扣除三B公司转让C公司股权1企业所得税B公司将C公司的。 1选择税务筹划空间大的税种要选择对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点选择税负弹性大的税种作为税务筹划的重点，税负弹性越大，税务筹划的潜力也越大2符合税收优惠政策一般在税种设计时，都设有税收优惠条款。针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的土地增值税的筹划方法主要有以下几种1利用临界点按照税法规定。一利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税同时税法。

在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利?

假定税法规定的在计算土地增值税时可扣除项目金额为11000万元，其中普通标准居民住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题:。在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利? ①混合核算时企业应缴纳的土地增值税:增值额与扣除项目金额的比例(以下简称增值率)=(15000-11000)÷11000×100%=36.36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=(15000-11000)×30%=1200(万元) ②分开核算时应缴纳的土地增值税:普通住宅增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额=(10000-8000)×30%=600(万元) 豪华住宅增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%，则适用40%的税率，速算扣除系数为5%，应纳土地增值税税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650(万元) 合计应纳税=600+650=1250(万元)。 ③分开核算比混合核算多支出税金=1250-1200=50(万元)。您可能感兴趣的试题 A、旧房转让中，经当地税务机关确认的旧房评估价格 B、纳税人因虚报房地产成交价格而发生的评估费用 C、已支付地价款，但不能提供已支付的地价款凭据的 D、取得土地使用权后，未进行开发即转让的，按地价款计算的20%的加计扣除 E、旧房转让中，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格 A、房地产开发企业转让房地产时缴纳的所得税 B、房地产开发企业转让房地产时缴纳的教育费附加 C、个人购买房地产时缴纳的契税 E、房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税 A、旧房的评估价格 A、3548.88 C、建造旧房产的重置成本 D、转让环节缴纳的各种税费 E、取得土地使用权所支付的地价款 B、3548.58 C、2505 D、3445.88 A、以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金

...税务计算税金和土地增值税时,土地和厂房原值分开计算,还是合并...

企业出售2016年5月1日后的土地及厂房，税务计算税金和土地增值税时，土地和厂房原值分开计算，还是合并计算? 一并转让的，一并计算买入40万一亩，500一平方，卖出58万一亩，590一平方，计算土地增值税直接按58万一亩/590一平方减去40万一亩/500一平方的差价计算对吗不对，收入换算成不含增值税的，扣除项目包含转让时缴纳的税金老师，扣除项目可以扣除原来购入时的成本、增值税和契税? 我以为土地增值税需要按土地买卖价格算，原来是土地跟房产合并在一起总价算的对吗? 是的，不能扣除增值税，另外转让环节的税金可以扣除而且你这个售价得经过评估，低于评估价的按照评估价老师，我罗列一下你看对不对，扣除项目:购入时的成本(不含增值税)，购入时的契税，卖出时缴纳的附加税、印花税(不含增值税)是这个意思吗? 老师您说的如果偏低评估价格是安装税务系统的总价值最底线吗? 老师本月买卖，下月申报是不是先缴纳增值税附加税印花税，再申报土地增值税，最后缴纳所得税? 是的，你去大厅办过户，窗口税务局会给你算出来一个数的具体怎么操作窗口会告诉你的，因为我办过类似业务曹老师CPA注册会计师答疑老师通知:《会计宝免费答疑群》已上线，席位有限，尽快加入推荐你:加入免费答疑群，点击入群擅长:商业，工业制造，餐饮酒店，个体工商户，服务业，运输业，物业，农业，高新企业，其他行业网上申领发票一直显示申领中一般是网络问题或是税局审批问题。如果可以撤销，撤销后发票验旧后再申请一次;如果不能撤销，找下电子税务局客服人员，电话一般在电子税务首页下方;或是找下大厅工作人员给看下问题。要是着急，可以放弃网上申领，直接到大厅办理，要税局登记过的人带身份证办理。答。 1、核实纳税人在开具红字信息表时是否选择了蓝字发票开具的月份，如果没有，需要选择月份重新上传。 2、确保原蓝字发票在开票软件中的状态为已上传。 3、若以上两个都已经排除，因为系统不稳定等因素，发票数据传输有一定的延迟，建议用户换时间段多尝试几次。 4、若长时间不行，建议用户咨询当地税局处理。若用户强烈要求处理，可详细描述派单到服务单位协助处理。佣与非雇佣。工薪所得是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及任职或者受雇有关的其他所得。劳务报酬是指个人独立从事劳务取得的所得(即个人与被服务单位发生直接劳务关系)，提供劳务的个人与被服务单位没有稳定的、连续的劳动人事关系，也没有任何劳动合同关系，其所得也不是以工资薪金形式领取的。更多企业出售2016年5月1日后的土地及厂房，税务计算税金和土地增值税时，土地和厂房原值分开计算，还是合并计算?自己的土地、自建的厂房、有房本、怎么可以算出房产原值是多少呢?我公司买了一块土地，股东之一在上面盖厂房，算做投资。后来这个股东想撤资，施工也拖延，一直没有竣工交付。我公司就想把这个土地卖了，平价转让，请问需要缴纳什么税费?是否涉及土地增值税问题?答:公司出售土地使用权，平价转让的话，涉及到增值税及印花税老师，自建的厂房，开了发票金额906666.67元，税金45333.33元，土地面积837平方米，核定价格891428.57元。契税27200元，印花税453.3元。这个账应该怎么做。这里的契税和印花税该什么时候交?房产税和土地使用税怎么交老师，我想问一下，财政局划拨给我们公司的房产，评估价值有点高，按原值来交房产税金额有点高，可以不可和别的公司签一个租房协议，按从租计征来交房产税呢我们公司是生产企业，有部分厂房租给别人，为了管理车辆，安装了道闸系统，租户们会扫码进厂，我们会象征性的收一些费用，那我们该怎样给用户们开票?还需要去税务申请吗?还请老师们指导谢谢了?A公司有厂房和土地是个人独资企业，现在想注册境外B公司注资到A公司，会涉及到的税有哪些?会计宝曹老师CPA发送。

?土地和厂房要分开做账吗

?土地和厂房要分开做账吗快账导读:土地和厂房要分开做账吗?需要分开做账处理的，根据小编老师的经验，企业在取得土地使用权的时候可以将其计入无形资产的科目核算;而在土地上建立的厂房等建筑物，在会计处理上则是需要通过投资性房地产相关的科目来做账的，并且以完工的厂房还可以选择摊销或者折旧处理的.更多关于土地使用权和厂房建筑的账务分录知识都在这里，欢迎来学习. 免费提供专业财税问题解答，让您避免税务行政处罚风险职称:注册会计师，财税讲师应当分别入账.企业应将其账面价值转为投资性房地产新公司购买土地的会计分录.企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权而用于赚取租金或资本增值时:属于投资性房地产的土地使用权，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本:无形资产--土地使用权贷:银行存款土地使用权的会计处理. 第一，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产. 第二，土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，应当按投资性房地产进行会计处理，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧. 一、如果购买的土地取得了相关的文件、证件(土地证)和发票，那么应该确认无形资产在使用期限内摊销.摊销年限由土地证上的使用年限为准，此时应当编制的会计分录如下所示: 贷:银行存款摊销(按土地证上的使用所限确定摊销年限)，此时应当编制的会计分录如下所示: 借:管理费用-无形资产摊销贷:无形资产-土地使用权二、如果购买的土地没有相应的证件，新建厂房先做在建工程，建好后记入固定资产. 1、建造时，借:在建工程-厂房项目 2、建好后，借:固定资产-厂房贷:在建工程-厂房项目 3、每月计提折旧时，借:管理费用-折旧费土地和厂房要分开做账吗?很显然，按照上文内容解读我们都知道企业取得土地使用权之后，土地使用权发生改变建造厂房之后，相关的账务是不可以将其计入在建工程成本核算的，应该是需要分开做账.同时关于土地使用权和厂房的账务处理分录知识，小编老师在上文已有简单的介绍，大家想要学习更多关于这方面的会计处理知识，都是可以来本网站上搜索学习.

房地产公司土地分次投入的成本核算怎么做

房地产公司土地分次投入的成本核算怎么做房地产公司的土地分次投入成本核算包括土地购买价格、征收费用、建筑装修成本、设施管理费用和各种税收费用。此外，还需核算土地开发成本，包括建筑成本、装修费用、管理费用等。最后，需要统计土地投入成本的财务收益和经济收益。随着房地产市场的发展，法律对房地产项目的支持也加强，如税收优惠政策，有助于降低投入成本，提高投资收益。免费提供专业财税问题解答，让您避免税务行政处罚风险刘莎靖官方答疑老师职称:注册会计师，税务师注册会员领取资料咨询老师房地产公司土地分次投入成本核算，首先是土地价格，包括土地购买价格和征收费用。相关费用包括建筑、装修、拆迁、报建等成本，还包括供电、供水等设施管理费用。此外，还要统计所需的税收费用，如增值税、消费税、印花税等。之后，要核算土地开发成本，根据规划计算土地开发费用，包括按照投入成本比较的建筑成本及装修等相关费用，房地产开发的管理费用，拆迁交换费和报建费用等。最后，需要统计土地投入成本的财务收益，以及与此相关的经济收益，法律费用和所有投入成本。总之，土地分次投入成本核算，需要仔细考虑土地购买、建设、装修、报建等各种成本，以及土地投入成本的财务收益和经济收益。拓展知识:随着房地产市场开发的加速，法律支持对房地产项目的发展相应的也加强了，比如各种税收优惠政策，这些都可以帮助房地产公司降低发展项目的投入成本，使投资收益更高。分享到: 你好!将原固定资产转入清理，新建的计入在建工程，完工转入固定资产答算开发成本借:开发成本贷:银行存款答自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。答。维修金和工本费是计入投资性房地产的，物业费和税金是计入管理费用和税金及附加的答借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备答河南财会圈这个是1月9号第一章第二、三节的内容，同学们自取，第一个图是上节课已经讲过的导图，我上节课说这块主体先不用看那个总结，这节课听完可以去看了，然后特别法人那里补个口诀，两ji两农，这两节应该没什么理解上面困难的点，把真题刷一刷即可，还有中注协那题是答案显示有误，中注协是非营利法人，还有现在你要做的不是什么都要想着背，现在是理解再做笔记，后面考前一个半月开始疯狂刷题的时候前面的笔记和总结就会起到作用，所以不要一上来就想着这节课要记的东西记不住，给自己一点耐心，人不是一口气吃成胖子的~加油! 选项C，专业化处理后产生货物，且货物归属委托方的，受托方属于提供“加工劳务”，其收取的处理费用适用13%的增值税税率。选项D，专业化处理后产生货物，且货物归属受托方的，受托方属于提供“专业技术服务”，其收取的处理费用适用6%的增值税税率;受托方将产生的货物用于销售时，适用货物的增值税税率。郑州市会计交流群会计考证交流群领取会员(剩余2000人) 亲爱的学员你好，微信扫码加老师领取会员账号，免费学习课程及提问! 微信扫码加老师开通会员在线提问累计解决68456个问题 app下载二维码领取资料咨询老师房地产公司土地分次投入的成本核算怎么做会计学堂点击咨询财务软件微信公众号

企业买地建造厂房，谨记9笔会计处理及税务处理!

企业买地建造厂房，谨记9笔会计处理及税务处理! 购买土地及缴纳的相关税费的账务处理: 借:无形资产-土地使用权1000万元贷:银行存款1000万元《企业会计准则第6号——无形资产》第十三条规定:外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。会计处理二企业为购买土地从某银行贷款而支付的贷款利息的账务处理: 借:财务费用-利息支出80万元贷:银行存款80万元《企业所得税法实施条例》第三十七条规定:企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。会计处理三借:税金及附加0.5万元贷:应交税费-印花税0.5万元《中华人民共和国印花税法》(中华人民共和国主席令第八十九号)第一条在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。根据《中华人民共和国印花税法》附件《印花税税目税率表》规定，土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移)，税率为价款的万分之五。会计处理四借:管理费用-无形资产摊销20万元贷:累计摊销20万元如果用于厂房建造，建造期间可以计入在建工程。借:在建工程-无形资产摊销200万元贷:累计摊销200万元 1、《中华人民共和国企业所得税法实施条例条例》第六十七条规定:无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。 2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十五条规定，企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。会计处理五企业厂房建造支出取得建筑公司工程款发票的账务处理: 借:在建工程2000万元应交税费-应交增值税-进项税额180万元贷:银行存款2180万元借:固定资产-厂房2200万元贷:在建工程2200万元当土地使用权用于开发建造自用的厂房或办公建筑物时，土地使用权依然作为无形资产进行核算，地上建筑物则作为固定资产入账，分别进行摊销和计提折旧。而无需将土地使用权作为房屋建筑物成本转入固定资产。 1、根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六、土地使用权的处理企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。 2、根据《企业会计准则第4号——固定资产》第九条规定，自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 3、《企业会计准则第4号—固定资产》应用指南规定，对所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按暂估价值转入固定资产，并按有关计提固定资产折旧的规定，计提固定资产折旧。待办理了竣工决算手续后再调整原来的暂估价值，但不需要调整原来的折旧额。 4、根据《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。会计处理七企业厂房建造过程中厂区围墙支出的账务处理: 借:在建工程100万元应交税费-应交增值税-进项税额9万元贷:银行存款109万元借:固定资产-围墙100万元贷:在建工程100万元企业厂房或者办公房按期折旧的账务处理: 借:管理费用制造费用贷:累计折旧 1、《企业所得税法实施条例》第五十九条规定: 固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧;停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。 2、《企业所得税法实施条例》第六十条规定: 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下:

房地产开发企业土地增值税如何纳税筹划-企业纳税

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。一、开发方式的纳税筹划(一)合作建房税法规定:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。假如A房地产开发在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。 (二)代建房税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。二、扣除项目的纳税筹划(一)利用利息支出的扣除规定税法规定:房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即:可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。根据税法规定，房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目=(300+500)×10%=80(万元)。对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额;反之同理。 (二)利用代收费用并入房价减少税基税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。例如，某房地产开发企业出售楼房.售价5000万元。两种方案的具体纳税情况见表1。从表1中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。三、销售的纳税筹划(一)设立独立核算的销售公司通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给予公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值税。假设某房地产的成本是100万元，方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司，子公司再以200万元的价格对外销售。两种方案的具体纳税情况见表2。从表2中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值税负担。 (二)将销售与装修分开核算在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。两种方案的具体纳税情况见表3.从表3中可以看出，方案二能形成纳税的最大化节约。

土地使用权如何摊销

农村土地·办事直通车土地使用权如何摊销一般用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而应该仍作为无形资产来进行核算。 A取得一宗土地，土地价值1000万元，土地使用年限50年，在该土地上自建厂房，建造成本500万元。完工达到预定可使用状态，土地由在建工程结转固定资产。对于在房屋建造前、建造期间、建造后以及房屋使用年限到期后的四个阶段应当如何进行土地使用权摊销的会计和税务处理?。目前，在会计核算实务中，企业可以选择执行《企业会计制度》，也可以选择执行《企业会计准则》，两者对于土地使用权的会计处理存在差别，相应的对于税务处理会有所不同。根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定:企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。《企业会计准则第6号——无形资产》对于使用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销，并强调无法可靠确定与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式的，应当采用直线法摊销。按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定进行土地使用权的计价和摊销会计处理与的处理不存在差别。如果企业执行《企业会计制度》，则在房屋建造的不同阶段会存在差别。执行《企业会计制度》的企业，企业在开发建造房屋前根据《企业会计制度》规定规定，企业购入或以支付方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算。无形资产应当按期进行摊销，根据《企业会计制度》规定规定，无形资产应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。该土地使用权明确了使用年限为50年，所以在开发之前是需要按照50年的期限逐年进行摊销的。所以企业在取得土地使用权后至开发阶段每年计入管理费用的摊销金额为:1000÷50=20万元，这与《企业会计准则》和企业所得税处理也没有差别。开始动工建造房屋后至达到预定可使用状态期间，根据《企业会计制度》规定的规定，房地产开发企业开发时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。该案例中该企业属于自建建筑物，所以应当在建造时直接转入在建工程成本。如果企业按照《企业会计制度》的规定已经将土地使用权计入固定资产核算，并且土地使用权尚可使用年限与房屋、建筑物预计使用年限相同，假设都是50-5-2=43年，则在尚可使用年限内通过固定资产计提折旧的方式进行土地摊销即可，企业所得税不需要进行调整处理。根据财会[2001]43号土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定的问题解答:公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按期账面价值结转固定资产清理。相应会计处理如下:。 1、自起，每年摊销土地使用权=1000÷50=20万元，截止土地使用权账面摊余价值1000-20×5=900万元。 2、土地使用权转入在建工程借:在建工程900 贷:无形资产——土地使用权900 3、房屋建造成本借:在建工程500 贷:银行存款(工程物资等)500 4、房屋竣工验收达到可使用状态借:固定资产1400 贷:在建工程1400 根据《企业会计制度》的规定，在建期间土地使用权改变了使用性质，没有摊销，此部分应摊未摊费用在房屋可使用年限内通过固定资产折旧方式计入了会计损益，对于会计处理虽有差别但不会构成实质影响。企业所得税处理方面，如果把土地使用权视为单独摊销，则在建期间停止摊销的费用直接纳税调减处理，竣工验收后折旧期间多计提的折旧纳税调增处理，纳税调整后结果与执行《企业会计准则》相同，符合税法无形资产摊销精神。如果把土地使用权视为固定资产整体核算，计入固定资产——建筑物或构筑物则按上述折旧摊销即可，但是这样计算难免与税务机关理解上存在差异。

房企实施土地增值税税收筹划的几种实用方法.doc

《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》(深地税发[2005]609号)第1条规定:房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳某某花园五期销售收入37765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入为6129万元。二、开发商品房转自用不再视同销售国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(下称《办法》)第7条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。三、选择多元化方式处置开发产品多元化方式处置开发产品的方式包括:销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产(开发产品自用自营)等。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用"企业兼并转让房地产的征免税规定"的税收优惠，从原理上看，应当仍然从属于这一筹划思路。四、三项预提费用可以税前扣除《办法》第32条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。五、地下停车场作为公共配套设施处理当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计入可售面积有的税务机关认为应计入可售面积，有的则认为不应计入可售面积。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。六、选择有利的增值额核算方式一个开发项目既建有普通住宅，又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。由于计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同的结果。计算方法一:住宅和商业用房分别计算土地增值税;计算方法二:住宅和商业用房合并计算土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)中规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定(即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税)。该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未做出具体要求。计算方法一是分别核算，确切地讲是分摊核算，符合财税字[1995]048号文件的精神;而方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。《土地增值税暂行条例实施细则》(下称《实施细则》)第8条规定:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。

企业分开的所得税处理.docx

企业分开的所得税处理根据《中华人民共和国国家税务总局关于合并设立企业所得税的总体职能公告》(国税发119号)，公司划分是指由分离资产中的一部分或全部资产转让给两个或两个以上的新设立公司的股份，以及股东交换分散公司的股份和其他资产的权利。企业分立，从所得税的政策角度看，可以分为"应税的企业分立"和"免税的企业分立"。两者划分的判定条件，根据国税发119号文的规定是:分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支付额，是否高于支付的股权票面价值(或支付的股本的账面价值)的20%。若超过20%的，即为应税的企业分立;若不超过20%的，即为免税的企业分立。这两类分立的所得税处理主要涉及:(1)被分立出的资产是否作为资产转让并确认转让的损益;(2)分立企业取得的分立资产的计税基础的确定;(3)被分立企业在法定弥补期内未弥补完亏损的处理;(4)被分立企业的股东取得分立企业股权的处理;(5)分立前企业尚未抵免的购买国产设备投资额的处理。这五个方面，对两类企业的所得税处理来讲，既有共性，也有特殊性，而更多的是特殊性，下面分别进行分析。一、应根据商业模式的规定，将"旧股"结合起来，按嘴唇价值分得，应把其作为"资产"的初步确认符合免税条件的企业分立，国税发119号文规定的处理原则为:(1)被分立企业不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。 (2)分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，须以被分立企业的账面净值为基础结转确定，不得按经评估确认的价值进行调整(凡分立后的企业在会计损益核算中，按评估价调整了有关资产账面价值并据此计提折旧的，应执行《国家税务总局关于印发<企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定>的通知》(国税发097号)的规定，即应在计算应纳税所得额时进行调整，多计部分不得在税前扣除)。 (3)被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业继承。 (4)被分立企业的股东取得分立企业的股权即"新股"，如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权即"旧股"，"新股"的成本应以放弃的"旧股"成本为基础确定。上述规定的四条处理原则，第(1)和第(2)是很清楚的，在实践中不会产生异议，因而毋须赘言。而第(3)条，在理解时要注意两点:一是关于可"弥补亏损"的"亏损额"的确认。税法里所说的"亏损"并不是被分立企业会计报表上的"未分配利润"项目的负数，而是在按税法规定进行调整后，在法定弥补期内的"应纳税所得额"的负数;二是关于分立企业承续弥补的亏损额的"份额"计算。这里的"资产"应该是"总资产"而非"净资产"。因为，在分立后各企业资产负债率差异较大的情况下，按净资产来分配继续弥补的亏损数额，会导致不承担或承担较少债务的一方分得的弥补亏损额较大的不合理情况，也会给纳税人提供避税空间。同时，这里的"资产"价值也应该是"账面价值"，如用"公允价值"也会造成分配不合理的现象。譬如，甲企业有A、B两个分部，假定其资产负债表日的资产项目如表1:假定，资产负债表日甲总公司将两个分部分立为A、B两个独立法人，并假定总公司分立时可以在税前弥补的亏损是200万元。按账面价值比例应分给A、B的可弥补亏损额为200/(2500+320+320)×320=20.38(万元)按公允价值比例分配，则应分给A=200/(3000+430+345)×430=22.78(万元)B=200/(3000+430+345)×345=18.28(万元)两个分公司资产账面价值相同，但由于资产的品种不同，其公允价值也不相同，造成分得的可弥补亏损出现差异甚至会出现较大差异，这应该要避免的。对于第(4)条，要正确理解其"新"、"旧"股的计税成本确定方法。第一种情况下，由于"新股"均衡分配，因而被分立企业股东不需放弃"旧股"，"新股"的成本如上所述，有两种方法选择;第二种情况下，由于"新股"只均衡地分给部分股东，则分得"新股"的那部分股东一般要以放弃"旧股"为先决条件，所以"新股"成本以放弃的"旧股"成本为基础确定;第三种情况下的"新股"成本确定，又有两种情况:一是被分立企业原股东放弃了相应比例的"旧股"，则"新股"成本确认方法同第二种情况;二是被分立企业原股东没有放弃相应比例的"旧股"，则一般不能作为免税分立，而视为被分立公司对股东的分配。要说明的是，由于"新股"成本的确认原则在会计与税法上的不同，一般情况下会造成"新股"会计成本与计税成本的不一致，而且在被分立资产评估增值的情况下，会计核算中的"新股"成本是大于所得税法中的计税成本的，它的差额实际上是资产评估增值所致(在长期股权投资的非权益法核算下)。

新会计准则下土地使用权的会计核算及税务影响

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