福建住宅别墅加层改造设计规范(别墅加层改造违法吗)

本篇文章给大家谈谈福建住宅别墅加层改造设计规范，以及别墅加层改造违法吗对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。住宅建筑设计规范如下：总则1、为保障城镇居民福建住宅别墅加层改造设计规范的基本住房条件和功能质量福建住宅别墅加层改造设计规范，提高城镇住宅设计水平，使住宅设计满足安全、卫生、适用、经济等性能要求，制定本规范。

本篇文章给大家谈谈福建住宅别墅加层改造设计规范，以及别墅加层改造违法吗对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

• 1、住宅建筑设计规范
• 2、别墅设计的规范。
• 3、别墅装修设计要点及注意事项有哪些
• 4、论原有房屋的增层改造？
• 5、建造别墅需要什么规范？土建的！
• 6、房屋加层施工有哪些需要注意的

住宅建筑设计规范

住宅建筑设计规范如下：

总则

1、为保障城镇居民福建住宅别墅加层改造设计规范的基本住房条件和功能质量福建住宅别墅加层改造设计规范，提高城镇住宅设计水平，使住宅设计满足安全、卫生、适用、经济等性能要求，制定本规范。

2、本规范适用于全国城镇新建、改建和扩建住宅福建住宅别墅加层改造设计规范的建筑设计。

3、住宅设计必须执行国家有关方针、政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源资源等有关规定。

4、住宅设计除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准福建住宅别墅加层改造设计规范的规定。

术语

1、住宅residential building

供家庭居住使用的建筑。

2、套型dwelling unit

由居住空间和厨房、卫生间等共同组成的基本住宅单位。

3、居住空间habitable space

卧室、起居室(厅)的统称。

4、卧室bed room

供居住者睡眠、休息的空间。

5、起居室(厅) living room

供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

6、厨房kitchen

供居住者进行炊事活动的空间。

7、卫生间bathroom

供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

8、使用面积usable area

房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造的面积。

9、层高storey height

上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

10、室内净高interior net storey height

楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

11、阳台balcony

附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的空间。

12、平台terrace

供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

13、过道passage

住宅套内使用的水平通道。

14、壁柜cabinet

建筑室内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

15、凸窗bay-window

凸出建筑外墙面的窗户。

16、跃层住宅duplex apartment

套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。

17、自然层数natural storeys

按楼板、地板结构分层的楼层数。

18、中间层middle-floor

住宅底层、入口层和最高住户入口层之间的楼层。

19、架空层open floor

仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

20、走廊gallery

住宅套外使用的水平通道。

21、联系廊inte-unit gallery

联系两个相邻住宅单元的楼、电梯间的水平通道。

22、住宅单元residential building unit

由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。

23、地下室basement

室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间。

24、半地下室semi-basement

室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。

25、附建公共用房accessory assembly occupancy building

附于住宅主体建筑的公共用房，包括物业管理用房、符合噪声标准的设备用房、中小型商业用房、不产生油烟的餐饮用房等。

26、设备层mechanical floor

建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。

基本规定

1、住宅设计应符合城镇规划及居住区规划的要求，并应经济、合理、有效地利用土地和空间。

2、住宅设计应使建筑与周围环境相协调，并应合理组织方便、舒适的生活空间。

3、住宅设计应以人为本，除应满足一般居住使用要求外，尚应根据需要满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求。

4、住宅设计应满足居住者所需的日照、天然采光、通风和隔声的要求。

5、住宅设计必须满足节能要求，住宅建筑应能合理利用能源。宜结合各地能源条件，采用常规能源与可再生能源结合的供能方式。

6、住宅设计应推行标准化、模数化及多样化，并应积极采用新技术、新材料、新产品，积极推广工业化设计、建造技术和模数应用技术。

7、住宅的结构设计应满足安全、适用和耐久的要求。

8、住宅设计应符合相关防火规范的规定，并应满足安全疏散的要求。

9、住宅设计应满足设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，并应为相关设备预留合理的安装位置。

10、住宅设计应在满足近期使用要求的同时，兼顾今后改造的可能。

指标计算

1、住宅设计应计算下列技术经济指标：

——各功能空间使用面积(m)；

——套内使用面积(m/套)；

——套型阳台面积(m/套)；

——套型总建筑面积(m/套)；

——住宅楼总建筑面积(m)。

2、计算住宅的技术经济指标，应符合下列规定：

1） 各功能空间使用面积应等于各功能空间墙体内表面所围合的水平投影面积；

2）套内使用面积应等于套内各功能空间使用面积之和；

3） 套型阳台面积应等于套内各阳台的面积之和；阳台的面积均应按其结构底板投影净面积的一半计算；

4） 套型总建筑面积应等于套内使用面积、相应的建筑面积和套型阳台面积之和；

5） 住宅楼总建筑面积应等于全楼各套型总建筑面积之和。

3、套内使用面积计算，应符合下列规定：

1） 套内使用面积应包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和；

2） 跃层住宅中的套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积；

3） 烟囱、通风道、管井等均不应计入套内使用面积；

4） 套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算；有复合保温层时，应按复合保温层表面尺寸计算；

5） 利用坡屋顶内的空间时，屋面板下表面与楼板地面的净高低于1．20m的空间不应计算使用面积，净高在1．20m～2．10m的空间应按1/2计算使用面积，净高超过2．10m的空间应全部计入套内使用面积；坡屋顶无结构顶层楼板，不能利用坡屋顶空间时不应计算其使用面积；

6） 坡屋顶内的使用面积应列入套内使用面积中。

4、套型总建筑面积计算，应符合下列规定：

1） 应按全楼各层外墙结构外表面及柱外沿所围合的水平投影面积之和求出住宅楼建筑面积，当外墙设外保温层时，应按保温层外表面计算；

2） 应以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计算比值；

3） 套型总建筑面积应等于套内使用面积除以计算比值所得面积，加上套型阳台面积。

5、住宅楼的层数计算应符合下列规定：

1） 当住宅楼的所有楼层的层高不大于3．00m时，层数应按自然层数计；

2） 当住宅和其福建住宅别墅加层改造设计规范他功能空间处于同一建筑物内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数。当建筑中有一层或若干层的层高大于3．00m时，应对大于3．00m的所有楼层按其高度总和除以3．00m进行层数折算，余数小于1．50m时，多出部分不应计入建筑层数，余数大于或等于1．50m时，多出部分应按1层计算；

3） 层高小于2．20m的架空层和设备层不应计入自然层数；

4） 高出室外设计地面小于2．20m的半地下室不应计入地上自然层数。

套内空间

1、套型

2、卧室、起居室(厅)

3、厨房

4、卫生间

5、层高和室内净高

6、阳台

7、过道、贮藏空间和套内楼梯

8、门窗

共用部分

1、窗台、栏杆和台阶

2、安全疏散出口

3、楼梯

4、电梯

5、走廊和出入口

6、无障碍设计要求

7、信报箱

8、共用排气道

9、地下室和半地下室

10、附建公共用房

室内环境

1、日照、天然采光、遮阳

2、自然通风

3、隔声、降噪

4、防水、防潮

5、室内空气质量

建筑设备

1、一般规定

2、给水排水

3、采暖

4、燃气

5、通风

6、空调

7、电气

本规范用词说明

1、为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：

1) 表示很严格，非这样做不可的用词：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；

2) 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；

3) 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

4) 表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。

2、本规范中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。

以上内容参考：百度百科——住宅设计规范

别墅设计的规范。

回答即可得2分。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院福建住宅别墅加层改造设计规范，两至三层楼形式福建住宅别墅加层改造设计规范；占地面积又相当大福建住宅别墅加层改造设计规范，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式福建住宅别墅加层改造设计规范，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其福建住宅别墅加层改造设计规范他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

别墅装修设计要点及注意事项有哪些

对于别墅室内装修来说，由于面积相对都比较大，而且业主对装修要求也比较高，所以大部分业主都会选择专业的装修公司帮忙设计和装修，但是在别墅的装修设计中有一些要点和需要注意的事项，我们先来看看别墅装修设计的六大要点：

1、留意独栋别墅的总体规划；2、留意原材料的安全系数；3、留意家居家具系统软件的实际操作；4、留意别墅的总体设计；5、留意走线的分配；6、留意照明灯具的安装要求。

接下来再详细看看别墅装修设计的注意事项有哪些：

一、材料安全性

1、主材购买第一原则：一定购买名牌产品，但不购买名牌新产品。同质量新款价格往往贵一倍以上，而今年新款往往是几年前的款式稍加改动一下。

2、主材购买第二原则：好亲力亲为，回扣现象较严重。

3、主材购买第三原则：自己先使劲砍一低价，再请设计师帮忙，往往有意外大折扣，材料商往往给行业人士更低折扣，但流程不能反过来。

4、主材购买第四原则：好的办法是以自己了解低价格全包给专业别墅装修公司，装修公司以自己行业优势拿下更低一点的价格，利润哪怕低一点往往也可以接受。

5、主材购买第五原则：大理石很麻烦，建议咨询有经验的别墅设计师。

二、谨慎阁楼挑空情况

层高较高的住宅内，隔出一个二层的阁楼，无论是水平分隔还是垂直砌墙，都必须考虑到加建结构的资料和承重、隔墙的厚度和高度的比例等。

三、注意开放式厨房的器皿

谨防小孩随便乱碰如果家中采用了开放式厨房设计，无妨采用一下两种厨房柜门安全开启方式：刷卡式柜门 里面盛放尖锐的利刃。无把手柜门 应用磁铁吸附原理，使柜体外观保持完美的直线型设计，防止把手给孩子带来的刮蹭。

四、别墅电器多时要合理布线

如果别墅卫浴中的供电装置会比较专业和特别，应该使用电脑模拟电器与插座位置，合理分布电器的位置，方便实际使用。此外，大户型的卫浴空间干湿分隔明显，尽量把电器插座设置在干区内。

论原有房屋的增层改造？

下面是中达咨询给大家带来关于原有房屋的增层改造的相关内容，以供参考。

1概述

据统计我国目前有建筑物66亿m2,价值38200亿元。随着国民经济的飞速发展,许多建筑物受当时的经济条件和建筑技术所制约,在建筑功能的完善程度和建筑结构的形式、装饰方面已不能满足时代要求,尤其是50～70年代末所建住宅,大多是解决吃饭、睡觉问题,很少有起居室、卫生间、储藏室等,上下水、暖气、煤气、电器等设备更差,且成套率很低。这些房屋大部分是2～4层,其承重结构却有一定潜力,如果将这批住宅全部拆掉,按“九五”规划的小康标准盖新房,国家财力难以承受,如果采用房屋加层的方法改造原有住宅中结构质量较好的,就能达到经济、适用、快捷的建房目标。增层改造具有以下优点:1原有房屋一般多在地理位置较好、交通方便、生活供应配套较完善的地区,改造这里的房屋不需征地,建筑面积又能成倍增加,节约征地费用和配套费;2在旧房屋上加层属于旧房改造与周围建筑物的间距可维持现状,在占地面积不变的情况下,增加该区域的建筑密度,不影响该区域正常的生活环境,深受周围居民及房屋管理部门的欢迎;3如套型变化不大的加层,施工时原使用者不用搬迁,从而解决了无拆迁过渡用房的难题,节省搬迁费;4在增层改造的过程中,通过合理调整原建筑的平面和立面格局,扩建原有水、暖、电等配套设备,达到调整使用、美化环境的要求,以满足小康住宅标准;5建设周期短、投资小、见效快,对于缓解建房速度跟不上日益增长的需求量具有十分重要的作用。

2增层改造的对象和可行性分析

2.1增层改造的对象增层改造的目的主要是节约投资,短期收效。在选择改造对象时,更应着重于其安全设计,凡满足下列条件的房屋可进行改造:1经综合技术经济分析,增层改造房屋的造价低于新建房屋造价;23～4层砖混结构或混合结构房屋;3房屋结构状态良好,未因基础不均匀下沉、地震和其他人为因素引起裂缝;4增层改造后房高、进深加大,应基本满足房屋对日照的需求(但对房屋间距的要求根据实际情况可适当比新建筑物要求放宽)。

2.2增层改造的可行性分析在接受一个增层改造的工程项目前,首先要进行可行性分析,它包含专业技术分析和经济技术分析。

3建筑设计增层设计的平面布局应满足现行各类小康住宅的标准,对原有住宅的调整应力求每套住宅有一完整的套型平面,即每套内有卧室、厨房、厕所及阳台。施工时应以不搬迁或少搬迁住户为原则。新旧房屋宜联成整体,最好不设施工缝。如必须利用沉降缝来解决新旧建筑的沉降差,应待立体结构完工后,用二次浇灌的方法将新旧房屋联成整体,以增强房屋的整体性和抗侧移能力。抗震设防区应与抗震设防加固结合进行,以达到抗震加固和改造旧房的双重目的。

在原结构上直接增层时,房屋中的烟囱及上下水管、煤气、暖气、电器设备的布局要考虑原有系统的布局和走向,尽量做到统一。如原房屋地基基础和承重结构不满足在原房屋上直接增层时,常采用门型框架和多层钢筋混凝土框架加层,这样就可利用框架的高度设置设备层。增设设备层后,增层部分的建筑平面可重新设计组合。

在立面设计时,要做到新旧建筑本身的协调统一,并充分考虑与周边建筑区整体格调的协调。此外,还需适当考虑日照问题。

4结构设计

4.1直接增层方案

(1)一般刚性砖混结构(上下部均为砖混结构)。在对地基基础及墙体强度进行复核验算并满足抗震设防要求后,可采用普通粘土砖或砌块、轻质高强材料(如泰柏板等)来加砌新的上部墙体。当个别墙段或基础强度不足时,可先进行局部加固处理。增层的承重体系可在原承重墙体上加层,也可采用与体系相反的承重体系,即原房屋为横墙承重体系,增层部分为纵墙承重体系;原房屋为纵墙承重体系,增层为横墙承重体系。但必须在刚性方案或抗震要求的间距内布置上下连贯的刚性横墙。(2)多层全框架结构。当增层部分仍采用框架时,上下框架柱应对齐,将原结构框架柱顶凿开,接长钢筋后再浇筑增层部分的框架柱混凝土。在新旧结构交接处,亦即原屋面高度处宜现浇截面较高的转换梁,以确保新旧结构在加层处有可靠的传递,并增强节点的抵抗能力。对老框架强度的验算,除了考虑增层后增加的垂直荷载外,还要考虑房屋加高后,由于水平荷载增加而使侧移加大的影响。必要时可设剪力墙,控制侧移的影响,相对地提高框架的承载能力。(3)多层内框架结构。增层部分的结构布置与下层结构相同,内框架钢筋混凝土中柱梁、砖壁柱设置至顶。根据抗震要求,层层设置钢筋混凝土圈梁,房屋四大角设抗震柱,新加层抗震纵横墙采用普通砖或砌体。加层的可行性取决于原钢筋混凝土内柱及带有壁柱的砖砌体的承载能力以及补强加固的可能性。(4)底层全框架结构。上部加层部分一般采用刚性砖混结构,由于上部加层而增加了底层框架的垂直荷载和水平荷载。对于经过复核验算不能满足加层强度及抗震要求时,可采用(口)形钢架与原框架梁柱形成组合梁柱进行加固(此方案适合于非地震区使用)。(5)下部砖混、上部框架结构方案。这种类型主要是为了减小增层荷载,在旧房屋上部分采用填充轻质墙形成的框架结构体系。采用这种方案时上部框架柱应有可靠的锚固或支承,通常应结合对旧房加固,宜对旧房设构造柱,使其与加层中的框架形成整体,从而使框架梁柱落地,构造柱应尽可能伸入既有建筑物室外地面下500mm,或锚入基础圈梁内,以避免上部框架柱未落地,而只是在旧楼层圈梁上连接,造成锚固不可靠的后果。(6)下部刚性方案、上部为弹性或刚弹性方案的砖混结构。此类建筑主要用于增设一个较大空间的会议室等。由于此类建筑的抗震性能差,不宜在地震区修建。在非地震区,应考虑新加纵墙有足够的承受横向风荷载的能力。此类房屋在增层时,应从外墙底部起,在室外侧沿房高增设扶壁砖柱,用以增强加层部分墙体抵抗横向水平力的能力,扶壁砖柱的断面应满足加层部分窗间墙的强度和稳定性要求。或加层部分增设钢筋混凝土柱列与旧墙体增设的构造柱相连。

4.2外套结构当在既有建筑物上增加的层数比较多、增加的荷载较大,而原建筑的宽度不大于15m、高度在15m以下且不适于采用直接增层方案时,可采用外套结构增层方案〔1〕。外套结构可以解决直接增层不能解决的问题:1增层以后的层数、高度可不受《建筑抗震设计规范》(GBJ11-89)对砌体房屋层数和总高度的限制,而放宽到多层或高层钢筋混凝土房屋的适用层数和高度〔2〕;2不受原平面设计及结构类型限制,可按新的使用功能要求,重新进行设计;3可以改善建筑立面,解决新旧部分不协调、不统一的问题,消除外形上简单的加固痕迹。外套框架可分为两大类:1外套框架与旧建筑物完全脱开,外套框架底层柱很高,中间无水平支点,称为长腿柱外套框架;2外套框架与旧建筑物连在一起,在外套框架各层柱中间有水平支点,称为短腿柱外套框架。

5地基基础设计

5.1地基承载力的确定地基承载力是加层设计中至关重要的问题,其大小决定增加层数和上部结构方案的选择,所以首先应该弄清既有房屋现在的地基承载力。一般认为旧有房屋的地基承载力在既有房屋荷载作用下,地基固结,产生压密效应而得到提高。根据经验,一般情况下可比原始承载力提高10%～50%。在设计中一般取20%～30%。这种土的压密过程与基础压力的大小、基础宽度、房屋建成的时间、土体本身的性质及渗透性、排水条件等有关。当房屋建造时间太长、原始资料不全、难于确定原有房屋的原始承载力时,也可以通过原位测试或取样化验,按与新建筑物相同的方法确定其承载力。根据经验确定由恒载引起的地基沉降量:对于低压缩性粘土,一般在施工期间已完成50%～80%;中等压缩性粘土为30%～50%;高压缩性粘土为10%～30%。砂土地基的沉降量一般在施工期间已基本完成,故建成8年以上的建筑都可认为地基承载力得到提高,在实际工程中最好在基底下1m范围内取土样化验土的允许承载力和压缩模量。

6结束语

房屋增层改造涉及面广,原建筑物建造时间长、变化多、情况复杂,要做到适用、经济、快捷难度很大,目前还没有专门的加层设计法令性规定,因此设计前要广泛收集资料、现场调查,认真分析资料,确定合理的建筑方案和结构方案。

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建造别墅需要什么规范？土建的！

建造规范：

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院福建住宅别墅加层改造设计规范，两至三层楼形式；占地面积又相当大福建住宅别墅加层改造设计规范，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式福建住宅别墅加层改造设计规范，有室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排洋房”、“双拼洋房”、“叠加洋房”都是高档住宅，也叫花园洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；亚别墅、类别墅容积率不大于0.7；别墅容积率不大于0.35。

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：

1、本商品房户型为：别墅；

2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定福建住宅别墅加层改造设计规范了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘福建住宅别墅加层改造设计规范了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

房屋加层施工有哪些需要注意的

房屋实施加层改造前福建住宅别墅加层改造设计规范，要取得有关既有建筑物的第一手资料福建住宅别墅加层改造设计规范，力求对既有建筑物有一个全面的了解。

第一福建住宅别墅加层改造设计规范，尽量找到既有建筑物的设计图纸和地勘资料。从图纸中可以得到很多有用且很关键的信息。比如：建筑物的结构形式、基础类型、地基承载力、建筑

材料及其强度要求，还有当年设计采用的规范、抗震

设防烈度、荷载取值，还有建筑物的平面、立面尺寸等等。通过设计图纸和地勘资料，我们可以很清楚地掌握既有建筑物的设计信息。

第二，对既有建筑物的结构构件进行检测，包括混凝土的强度、构件配筋、构件截面实际尺寸、建筑物的外观质量等。通过对既有建筑物的把脉，我们不但可以了解建筑物的健康状态，还可以通过比对图纸判断建筑物的施工质量，预测建筑物的预期寿命，原设计在承载力方面还有多少富裕度等问题。这些都是加层可行性分析所需要的最基础数据。

一、直接加层法

：直接加层法是指在既有房屋上不改变结构承重体系和平面布置而直接加层的方法。这种方法适用于原承重结构和基础的承载力、变形等能满足加层的要求。后加部分的结构类型、使用材料等可以与既有房屋相同，也可以不同。比如既有房屋是钢筋混凝土框架结构，后加的部分既可以是框架结构，也可以是钢框架结构。使用这种方法，一般可以使原房屋增加2~3层，性价比比较理想。

优点是对既有房屋影响很小，基本不影响正常使用，施工周期较短，造价低；

缺点是受限于既有房屋和地基基础的承载能力，增加层数和高度有限。

二、加固加层法：加固加层法是指先对既有房屋进行加固处理，然后再在其上加层的方法。这种方法适用于既有房屋的承载能力不足，需要对承重墙体、框架柱、基础进行加固处理，以提高其承载力，满足加层的需要。这种方法也可以使原有房屋增加3层左右。

优点是将原本加层无望的房屋变成了希望；

缺点是对既有房屋的影响比较大，需要改变既有房屋的结构构件尺寸、传力途径，增加结构构件数量等，施工周期长，造价高。

三、外套框架加层法：外套框架加层法又可以分为2类，

第一类是分离式外套加层法（即外套框架与旧房完全脱开，也称高脚柱外套框架）；

第二类是整体式外套加层法（即外套框架与旧房结构连成整体，也称短脚柱外套框架）。前者的优点是有明确的计算简图，荷载传递路径明确；同新房一样进行模型计算，图纸绘制；对旧房进行彻底地改头换面。缺点是扩大了平面布局，受周围空间限制；结构形式属于“高鸡腿”结构，不利于抗震；造价偏高。后者因可利用旧房结构潜力，外套跨度小，造价低。缺点是新旧结构浑然一体，受力计算十分复杂，目前尚无合理可靠的计算方法。

在实际应用时，应根据既有房屋的实际情况和欲加的层数，并结合上述3种加层方案及其优缺点，进行加层设计。

对房屋的加层改造，只要按正常的程序，进行必

要的调查，掌握详实的资料，选择正确的增层设计方案，认真做好结构计算，采取合理的构造措施，规范施工，房屋的加层改造一样能给社会贡献出优良的建筑产品，创造出良好的经济效益。

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