今天给各位分享老旧小区改造盈利模式的知识，其中也会对老旧小区改造项目利润有多大进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！老旧小区改造工程改塌毛利润100万，净利润10万。据住建部统计，目前，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人。这些老旧小区被市场统称为“老破小”。住建部统计，截至2018年12月，试点城市已共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。根据《广州市2018年城市更新年度计划》，2018年广州老旧小区微改造项目共计587个，计划投入资金共计14.71亿元。
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本文目录一览：
- 1、老旧小区改造工程毛利润100万,净利润大概多少
- 2、17万个老旧小区，涉及居民上亿人
- 3、老旧小区改造4+n是什么意思？
- 4、5万亿老旧小区改造市场
- 5、推进老旧小区适老化改造，这些城市出新招
- 6、老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经
老旧小区改造工程毛利润100万,净利润大概多少
老旧小区改造工程改塌毛利润100万，净利润10万。根据查询相关资料显示，核键圆老旧小区改造不是搞房地亮卖产销售，只有投入没有利润。有利润也就是改造后的老旧小区房子保温性提高了，可以为国家节约一定的取暖能源。
17万个老旧小区，涉及居民上亿人
重庆市江北区郭家沱的一个小镇，曾因国营望江机械厂而闻名，现在充满了“老破小”。这里的建筑大多建于上世纪五六十年代。 （东方IC/图）
（本文首发于2019年7月4日《南方周末》）
旧改和棚改，相当于一个向外掏钱，一个往回拿钱。
老旧小区改造上升到国家层面，因为其既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以拉动居民消费。
老旧小区改造若要大规模推进，还需房企在市场中找到可持续的盈利模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。
2019年6月19日，***常务会议明确，加快推进城镇老旧小区的改造（下称旧改）工作。
旧改的对象，指的是建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活，且居民改造意愿强烈的住宅小区。
按照住建部的要求，旧改项目重点包括改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可因地制宜加装电梯，配建停车设施、养老和抚幼服务设施、无障碍设施，实施节能改造等等。
这是一项“量大面广”的工程。据住建部统计，目前，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人。
消息一经释放，率先引发了人们对楼市的想象，旧改被视作正在接力偃旗息鼓的棚改。2015年后，棚改转向货币化安置，三年时间释放了4万亿资金，不仅去掉了三四线城市的库存，还推高了当地的房价。
如今，旧改横空出世，会带来什么变化？
广州荔湾区西关 历史 文化街区永庆坊，采用旧城区微改造，变身居住与 旅游 于一体的“最美街道”。 （东方IC/图）
对于身处老旧小区的居民来说，旧改与棚改可能是一个二选一的抉择。
按照住建部和财政部相关文件中的界定标准，棚户区原指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。2012年起，包括“城中村”、旧住宅综合整治等概念也被陆续纳入棚户区的范畴内。
文件也并迟明确，已纳入或拟加入城镇棚户区改造计划的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的销咐区域和城中村等，不属于老旧小区。
据深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，中国老旧小区非常多，城镇42%的住房为2000年前所建，16%的住房为1990年前所建，2—3层高的城镇平房占比有21%，没有同时拥有厨卫的城镇住房占比也高达16%。
这些老旧小区被市场统称为“老破小”。户型采光设计不佳、面积过小、停车难、建筑结构有问题以及缺乏社区商业配套和绿化等都是这些小区的通病。
一位深圳资深房产中介告诉南方周末记者，深圳在1980—1990年代建造的房子大多采用海沙材质，因为含盐量高且杂质较多，建筑质量较差，导致这些老旧小区目前满目疮痍。
2017年年底，住房和城乡建设部在广州、厦门等15个城市启动了城镇老旧小区的改造试点。住建部统计，截至2018年12月，试点城市已共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。
不过，广州一位旧改从业者向南方周末记者坦言，市内准备改造的老旧小区很多，但已经或正在改造的还是相对较少。进程缓慢的一个原因是需要全部住户通过，而老旧小区多是单位建设的房子，没有物业管理，所以首先在“召集大家同意”这个问题上就比较困难。
还有一个重要原因是住户需要出钱改造，许多人并不愿意。尽管财政补贴了很大一部分，如广州住建部门数据显示，5个试点小区共计安排财政资金2.08亿元，平均每个小区获得4000万元。
而与旧改小修小补不同，棚改属于大拆大建，房屋被拆迁的居民可以获得实物安置或货币补偿。尤其在2015年后，货币安置成为棚改主流，约4万亿资金流入棚户区居民手里。
旧改和棚改，相当于一个向外掏钱，一个往回拿钱。“在深圳，给钱的棚改工作都推进缓慢，更不用说要自己掏钱改造老旧小区。”上述深圳房产中介说。
深圳一家房地产资产管理公司的高层也向南方周末记者表示，在深圳，老旧小区改造可能与不少住户的期待有所不同，此前深圳不少买入老旧小区的业主，其实是在等待新一轮棚改计划，希望拿到拆迁款后“一夜暴富”。
由亏蔽纯此可见，旧改和棚改对楼市的影响也大不相同。
棚改释放货币，不断制造和推高人们对房产的需求，而老旧小区改造则是提高了小区的居住条件，反而推迟或动摇了居民对购置新房的需求。
同时，随着老旧小区改造成为新风潮，也会逐渐扭转“买老旧小区等棚改拆迁”的购房预期，能够一定程度上抑制二手房市场炒作。
2019年6月13日，在第11届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清发言称，当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。 历史 证明，如果过度地依赖房地产最终会付出代价。
虽然旧改不同于棚改，但在这个时候推出，却又与棚改不无关系。
随着全国“去库存”任务的完成，加之中央遏制房价过快上涨的决心，2019年4月15日，财政部明确通知，2019年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套，同比2018年下降50.86%。同时货币化安置收紧，实物化安置重回主流。
据国金证券研究院测算，如果2019年棚改货币化安置比例维持在35%，预计将拖累商品住宅销售增速下降12.82%，对房地产投资的直接拉动为-0.83%。
与此同时，目前中国投资增速有所下滑。国家统计局最新数据显示，2019年1—5月，全国固定资产投资217555亿元，同比增长5.6%，增速较1—4月回落0.5个百分点。
而旧改恰好可以弥补因棚改退出而减少的资金投放。据***参事仇保兴估算，中国城镇需要综合改造的老旧小区总投资额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。旧改4万亿与棚改过去释放的资金体量相当。
方正证券6月22日发布的研报也做了一个资金统计，根据部分省市公布的改造计划来看，平均成本为每平方米700元。据此推算，旧改工程的纯建设成本就将达到2.8万亿元。
据南方周末记者不完全统计，目前全国已有9省、市公布了旧改目标与详细计划，它们是安徽省、河北省、襄阳市、济南市、南京市、攀枝花市、西安市、广州市和新乡市。
以广州为例，近两年可以称得上是旧改爆发年。根据《广州市2018年城市更新年度计划》，2018年广州老旧小区微改造项目共计587个，计划投入资金共计14.71亿元。另据《广州市2019年重点项目建设计划》，51个重点项目中，老旧小区微改造占到了9个，计划投资总额为10.25亿元。
2019年7月1日，住建部副部长黄艳在***政策例行吹风会上称，改造老旧小区上升到国家层面，因为其既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以拉动居民消费，改善自己家的室内设施，“这是一项一举多得的工作”。
此前，仇保兴也撰文称，城市老旧小区综合改造一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施消除扩大居民消费的障碍，另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式，能持续有效地为国民经济创造新动能。
相比棚改，老旧小区改造工程更具效率。多位房企人士告诉南方周末记者，一个棚改项目的转化周期平均为5年，业主与房企往往会因为拆迁补偿的争议僵持不下。而旧改一般在半年内就能完成，并且边际效益明显，通过补齐服务设施“短板”有效刺激和扩大居民消费。
顺应旧改大潮，一位广州房企人士告诉南方周末记者，其公司旗下多个2000年后建起的新公寓住宅，也在借势提供景观阳台栏杆翻新、电梯维护、空调百叶加固等房屋翻新等优惠活动，吸引业主自费参与。
17万个老旧小区需要改造，投资总额高达4万亿，钱从哪来？
住建部副部长黄艳在上述吹风会上表示，将按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、 社会 支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。
目前来看，地方财政是旧改最主要的资金来源。
河北省在2018年9月23日公布的《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，小区改造三年总任务共计5739个，共需改造资金129.6亿元。其中， 社会 可筹集资金约11.7亿元；市政专营单位可筹集约6.5亿元；小区原产权单位可筹集约5.2亿元；居民个人可筹集约5.6亿元。其余112.3亿元的费用“大头”由市、县两级财政筹集。
据21世纪经济报道，河北东部某县的老旧小区就进行了节能改造项目，包括在外墙上保温层，把以前的钢窗换成了铝合金窗，费用是每户4000元，而当地的居民称，“据说财政资金补贴了一半”。
一位来自成都天府新区安工社区的业主告诉南方周末记者，2019年年初，其所在小区有5栋6层楼的住宅完成了电梯加装，出资安排为以2楼3000元为基数，每层楼递增2000元。小区业委会介绍，费用已由政府补贴了大部分。
广州世联行副总经理林家星对南方周末记者说，目前广州市的老旧小区改造，大多是 社会 公益行为，改造资金主要来源于市、区每年的财政专项保障资金，市区两级按照8：2的比例安排。广州世联行一直以房企咨询顾问的形式参与了包括TIT纺织产业园、荔湾广钢及广船片区、天河广氮片区等多个广州大型旧改项目。
“我国尚有约5000亿的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。”仇保兴撰文写道。
不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进向媒体分析称，老旧小区改造一旦大规模推行，政府财力有限，单纯依靠补贴，并不现实。
棚改之所以风生水起，正是有赖于2014年央行创设PSL这项金融工具。央行以PSL的形式投放给国开行等政策性银行，再由它们给地方政府发放专项贷款，从而对棚户区居民进行货币化补贴，地方政府拆迁卖地后偿还银行贷款，银行偿还央行，形成资金流闭环。
***常务会议上，首次提到加大金融对旧改的支持，明确2019年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，并且鼓励金融机构和地方积极 探索 。
“融资必须要可持续。”黄艳说，一个前提是，不能只投入转不起来，另一个是风险防范，要防止增加地方债务。在这两个前提下，如何引入专业化、市场化公司来运作，都是可以 探索 的。
广州世联行副总经理林家星强调，政府正在推动更多的 社会 资本参与到有一定收益回报和企业品牌影响力的改造项目中，探讨居民、资方、政府三者共同参与的机制，“位于广州的永庆坊就是一个很好的样本”。
万科在2016年中标广州恩宁路中段的永庆坊旧改项目，该区域为广州危旧房集中辖区之一，既有老旧小区住宅，也有具备独特 历史 文化的建筑。万科在对当地特色建筑进行保护的基础上，参与了整个片区的策划和运营，除了对老旧小区进行翻新改造以外，还将该片区打造成青年公寓、联合办公、文创街区相结合的文创综合体项目。
高力国际华南区咨询服务部执行董事、广东省三旧改造协会专家陈厚桥也认可这个项目。“打个比方，假设原本老旧小区的住户对外出租30元/平方米，万科用50元的单价进行改造、装修并承包下来，交给自己的长租公寓品牌泊寓以80元租出去，就是一种模式。”他对南方周末记者说。
不过盈利问题仍待解决。陈厚桥表示，老旧小区改造若要大规模推进，还需房企在市场中找到可持续的盈利模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。
以永庆坊为例，万科只拥有15年的经营权，期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。该项目的负责人此前接受媒体采访时曾直言，永庆坊改造计划总投入资金约为1亿元，而建筑成本回收周期长达12年半。真正能够盈利的时间不足3年。
在深圳，这种“万科模式”也碰了壁。据界面新闻近日报道，有接近万科“万村计划”的知情人士透露，万科正在与深圳已签约城中村改造的房东洽谈违约赔偿事宜，主动放弃部分已签约房源。
“万村计划”是万科针对深圳城中村微改造项目的战略布局。从2017年起，万科进入深圳上百个城中村，租下这些老旧小区并进行翻新改造，转化为旗下长租公寓品牌“泊寓”，租约期限平均为10—12年。这种模式既响应了改造老旧小区的政策，又构建了一种盘活存量资产的商业模式。
然而，此次万科主动违约意味着盈利可能仍不及预期，无法形成良性的投资循环。针对该传闻，万科深圳公司已回应媒体称，在推进过程中确实遇到了实际困难。
值得注意的是，越来越多房企旗下的物业公司已分拆上市，表明小区物业作为消费场景的重要性。未来在对老旧小区改造的过程中，在如养老托幼、医疗、助餐、保洁等服务上实现物业的二次开发利用，可能会是房企加入旧改的一个目标。
老旧小区改造4+n是什么意思？
上面70个答案一个对的也没有伏迅啊！！！还瞎回答。
4”即创新老旧小区四种改造方式和筹资模式：一是大片区统筹平衡模式，把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，实现自我平衡；二是跨片区组合平衡模式，将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡；三是小区内自求平衡模式，在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务缺困此的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出；四是政府引导的多元化投入改造模式，充分发挥财政资金引导作用，通过投资补助、项目资本金注入、贷款贴息尺隐等方式，带动专营单位、小区居民、原产权单位等履行出资，撬动银行机构、基金公司、民间资本跟进投入，统筹政策资源，拓宽资金渠道。在此基础上，鼓励各地结合实际探索“N”种模式，引入企业参与老旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。
5万亿老旧小区改造市场
政府工作报告指出，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
作为“接棒”棚改的一项重要工作，老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。
老旧小区改造洞大键也被简称为“旧改”，但与过去旧城拆迁改造的“旧改”，是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。
清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为，老旧小区改造市场空间或可达5万亿元，可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业，下游的家装、家电等行业。此外，以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。
“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛，而应该是依托新基建，实现未来住区的联网化和数字化，使建筑空间形成拥有合力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道表示。
分析人士指出，这一行业前景虽然广阔，但在实际操作中，仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题，未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。
核心区的“老破小”
老旧小区是指“2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前，由政府、单位出资建设，与1998年房改后建设成的居住区相比，公共设施落后，配套设施不齐。
根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面纳巧积约为40亿平方米。
老旧小区改造的市场空间，主要存在于大中城市。
根据贝壳楼盘字典数据，重点20城市的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。
分城市来看，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看，上海、济南、北京三地最高，分别为61%、49%、47%。
老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例，逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”，西城近六成是老旧小区。
老旧小区居住空间小，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京的老旧房源中，近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中，超六成小区无电梯，16%的小区没有集中供暖，20%的小区绿化率不足（绿化率30%以下）。这些比例均高于全市的平均水平。
贝壳研究院认为，北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。
老旧小区改造的市场空间，也恰恰存在于此。
住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。
明源地产研究院的研究数据表明，保守估计，中国老旧小区改造仿友至少需投入4.54万亿元。
国金证券指出，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作，旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱，但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。
据该机构估算，在旧改的撬动下，消费建材领域中，防水材料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元。
“民生问题”的解决之道
近些年，老旧小区改造一直以财政资金为主导。从目前的实践来看，除中央财政补贴、地方政府专项债外，银行信贷也是旧改的重要资金来源。
今年4月14日，***常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
老旧小区改造，对于社会资本来说，最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建，因而不存在通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金，未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。
总体来看，目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。在很多投资者看来，利润率低、投资回报周期长，是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为，主要原因是没有明确的商业模式，没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。
孔鹏表示，老旧小区改造属于民生问题，“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款，那老旧社区改造的回报就会十分困难。”
孔鹏说，推动旧改行业的发展，还需多方努力。业主需要了解，老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为，而是一种政府支持的商业行为，想要获得美好生活，必须进行参与和付出；作为参与改造的企业，一定要拥有足够的耐心，并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务；在政策端，政府除提供低息资金支持外，还应改变老旧小区粗放式的管理和收费方式，争取实现居民和企业价值共享。
以房企为代表的社会资本，更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去。
存量房时代的到来，和一二线城市土地资源的稀缺，促使房企通过旧改来加大土地储备。万科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并积极向二三线城市进行扩展。碧桂园也在2017年表示，要加大旧改投入力度，并将旧改作为“在四个一线城市的主要发展方向之一”。
亿翰智库指出，目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主，这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下产业链的优势，在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚，在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营，在资金和运营上具有一定优势。”
推进老旧小区适老化改造，这些城市出新招
当下，全国各地老旧小区改造正在加速推进。在老旧小区改造中，“适老化”“无障碍”成为关键词。
5月18日，《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》（简称《规划》）正式印发，这也是全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划。《规划》提出，聚焦老旧小区更新改造工作，统筹推进老旧小区分类改造，提升居住品质，促进职住平衡，到2025年完成1.6亿平方米老旧小区改造。同时，《规划》明确，要注重适老化和无障碍改造，加强适老化改造设计管理，突出加装电梯、公共环境适老化改造和无障碍环境建设等重点任务，统筹养老、助残等相关政策，鼓励“物业服务 养老服务”。
事实上，今年的《政府工作报告》中也提到，要推进无障碍环境建设和适老化改造。那么，随着老龄化社会的到来，如何推进老旧小区“适老化”改造？如何对接“银发一族”的社区养老需求？
北京：
推进室内适老化改造，探索“五方联动”
劲松模式、清河样本、昌平经验……在老旧小区适老化改造方面，北京走在了全国前列，各区总结出了“因地制宜”的模式和经验。
去年5月，北京率先发布了《关于老旧小区综合整治实施适老化改造和无障碍环境建设的指导意见》，推出适老化改造“菜单”，为适老化改造提供了参考标准。
在北京老旧小区的适老化改造方面，特别注重的是“内外结合”和“社区配套”。以北京海淀区南二社区为例，这是北京市首个老旧小区适老化改造试点，由海淀区政府出资，从适老居住环境、出行环境、健康环境、服务环境、敬老社会文化环境营造五大方面进行适老化改造。
在室内适老化改造方面，南二社区对小区内99户80岁以上老人和重度失能老人家庭进行家庭居室适老化改造，包括配置防滑垫、感应告团夜灯、连续手把、洗澡椅等方便老人自理的设备，还配置了智能设备，实现就寝、习惯化动作、如厕、洗浴等数据实时监测，如有异常，老人家属和医护人员可在第一时间获悉。
同时，在社区配套方面，南二社区注重老年人的生活需求，补齐了便利店、理发、家政、洗染、维修、末端物流等八项基本便民服务功能。从2019年改造至今，南二社区这种“内外兼备”“软硬件结合”的做法成了北京老旧小区适老化改造的样本和成功案例。
继海淀南二社区后，在朝阳区政府的支持下，朝阳区劲松小区引入社会资本用于推进老旧小区改造更新，并形成了“劲松模式”。
“劲松模式”开启了多重意义上的创新，探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制，对老旧小区引入社会资本力量具有示范性意义。不仅如此，在引入物业时，劲松小区率先以“先尝后买”的理念，以“先服务，再体验，后收费”的原则，让居民感受到环境与服务提升的切身变化，从而更容易接受自主向物业缴费。
河南开封：
探索“红色议事厅”，推广“3 3”电梯加装模式
推进老旧小区适老化改造，八朝古都开封市也走在了全国的前列。与一二线城市不同，三四线城市普遍面临着人口外流、人口老龄化问题，在老旧小区改造时，开封市积极探索和创新适老化模式，给三四线城市适老化改造提供了新思路简态。
在老旧小区改造中，开封市城乡一体化示范区辖区内的金康苑小区和武夷连片小区提升改造，获得了群众点赞。值得一提是，已有27岁“高龄”的金康苑小区在2021年被国家住房和建设部确定为全国推广的12个典型改造案例之一，供全国学习借鉴。
对此，开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局总结了两个小区的成功经验，形成了一套自己的旧改袜咐橘标准，即“五连”和“六有”。“五连”包括地下连、地面连、风貌连、服务连、人心连；“六有”即有完善的基本公共服务设施、有健全的便民商业服务设施、有完备的市政配套基础设施、有充足的公共活动空间、有全覆盖的物业服务、有健全的社区管理机制。
据新京报记者了解，在老旧小区改造之初，开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局牵头成立了由区党工委书记、管委会主任任双组长的党建引领城市更新及老旧小区改造指挥部，并建立周例会和日调度制度，用心研究创新老旧小区改造项目新理念。
在广纳民意方面，金康苑小区和武夷连片小区创新推广了“红色议事厅”；在引导民意方面，发挥小区内群众威望高、号召能力强的老人建立“红色管家”志愿服务队，带头参与矛盾调解、政策宣传、疫情防控等，实现“我的家园我来管”。
在老旧小区的改造中，加装电梯成为老年人无障碍通行的必要一环，但是，也有低楼层的居民反对加装电梯和额外收费，认为自己“吃了亏”。在武夷片区的老旧小区改造中，正是通过“红色议事厅”、居民会客厅，开展“微治理”，尊重民意，发挥民智，创新性地采取了“3 3”电梯加装模式。
“3 3”电梯加装模式即分高、中、低3个档次，居民可以根据自身居住的情况，选择一次性出资、分期付款、按次刷卡使用3种付费方式。这种按需付费的使用模式不仅解决了老年人上楼难的问题，也获得了小区居民的大力支持。
“小区缺少老年人和小孩娱乐休闲的地方，公共区域私搭乱建及小菜园也随处可见。”这是来自河大家属院居民的抱怨。在改造前，河大家属院内部原有的广场小花园是一片废弃的杂草，到处是居民私搭乱建的小棚子、鸡窝、菜地等。在改造后，小花园实现了“变身”，不仅花团锦簇，而且设置了针对老年人的健身休闲区，中间设置有乘凉亭，兼具了美观和实用性。
据开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局物业科科长丰光辉介绍，在“红色议事厅”中，住四楼的居民张阿姨提出“每天下楼买菜回来上楼时都很吃力”的现实情况，在武夷社区的老旧小区改造中。针对张阿姨提出的“上楼吃力”，社区加装了临时折叠休椅，座椅旁边还有温馨提示和紧急联系电话，可以让张阿姨“上一层，歇一歇”。
据介绍，经过几年的老旧小区提升改造工作，开封市城乡一体化示范区内杂乱无章、简陋破旧的老旧小区面貌焕然一新，提升了广大群众的幸福感、获得感，赢得了当地居民的点赞。
浙江杭州：
运用市场化机制，推广“物业 养老”模式
作为长三角的核心城市，杭州在老旧小区改造方面探索出一条“居民主体、政府引导、社会参与”共建共治的模式，“交给专业团队干专业的事儿”成为杭州老旧小区适老化改造的理念。
杭州上城区采荷街道引入了宋都服务作为“金牌管家”，负责对辖区内的36个老旧小区进行升级改造，不仅推出了一套可供复制的社区居家养老理念，还打造出了闻名的“社区养老一条街”。
在上城区四季青街道钱景社区的三新路景芳东区段，原本有一条知名的“小区商业街”，但由于非机动车乱停放、周边沿街环境差、社区活动场地小等原因，当地社区决心将其改造，通过引入宋都服务全资子公司和瑞生活，花了将近一年的时间，成功将“小区商业街”改造成了“幸福养老一条街”。
“幸福养老一条街”总长100多米，总面积约1200平方米，这条路旧貌换新颜，设置了食堂、超市、理发店，活动室等，一应俱全地满足了老年人的生活需求。
杭州上城区采荷街道通过引入和瑞生活率先探索了“物业 养老”的模式，在物业服务方面，设置了社区养老的服务“菜单”，包括怡闲园、怡康园、怡智园、怡惠园、怡学园、怡养园、怡乐园、怡护园、怡和园、4S服务驿站等十大功能区块，形成了集生活照料、文化娱乐、医疗保健于一体的一站式社区养老服务。
满足社区养老需求已成为老旧小区改造的重点工作，杭州通过运用市场化机制、积极引入社会资本，激发社区服务升级的可持续动力，让越来越多老年人在社区享受到更专业、更多元的养老服务。
专家建议：
推动适老化改造多元化筹资，鼓励社会资本参与
推进老旧小区的适老化改造具有迫切性。第七次全国人口普查结果显示，2020年我国60岁及以上人口为2.64亿人，占比达18.70%。在“十四五”期间，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化。
今年两会期间，全国政协委员、中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文就“加快推进老旧小区适老化改造”议题提出建议，加大筹资力度，推动适老化改造多元化筹资。地方政府应加大适老化改造投入力度，并应多方努力，形成合力，积极为适老化改造创造政策环境。
上海交大中国城市治理研究院陈杰教授表示，老旧小区适老化改造应该遵循三个原则，首要原则就是尊重意愿，要“自下而上”和“自上而下”有机结合，有效互动。不主观设计，多倾听基层声音，确实社区里有需求再行动。遵循法治精神，尊重物权产权和社区的自主权自治权，绝不应运动化推动。
在尊重民意的基础上，陈杰指出，循序渐进，条件成熟一个做一个，做好一两个典型案例，形成示范效应，提炼可复制可推广经验，小范围进行试点，树立品牌再大范围推广，获得更多社会投入，形成良性循环。此外，社会参与是基础。适老化改造不能成为政府一家独角戏，一定是以社会力量为主，应用市场机制，充分调动社会多方面积极性，形成各方合力。
北京易享生活健康科技有限公司创始人、CEO吴晓蓉告诉记者：“社区居家养老属于‘有刚需，无市场’，缺乏第三方专业运营机构来运营。比如，在老旧小区适老化改造时，引入的物业公司能否持续提供专业的社区养老服务，零碎的养老服务商如何统一管理等。”
对此，陈杰也深有体会，他表示：“基于对前期多个试点项目的调研，推广‘物业 养老’落地，主要受到六个来源的阻塞：场地缺自主、业务无授权、业主认同低、服务能力弱、运营模式不明、政府支持不足。这其中有三个矛盾凸显，物业服务企业的非专业性服务供给水平与养老服务的专业性要求之间的供需矛盾，物业服务企业对经营业务的盈利性要求与养老服务的公益性普惠性要求之间的属性矛盾，物业服务企业与业主群体在当前社区治理框架和物业服务模式下的利益矛盾。”
对此，陈杰建议，物业服务企业可以在自身内部孵化专业养老化团队或者引入第三方专业化养老机构来化解专业化不足的矛盾。而对于盈利的矛盾，可以让物业企业在满足约定服务质量考核的前提下承担微利、无利甚至亏本的公益性、普惠性居家社区养老服务的同时，也授予其开展增值性居家社区养老服务的优先特许权，放开相关价格管控，满足部分有购买能力的老人对高层次、高品质居家社区养老服务的需求，这样“肥瘦搭配”，形成交叉补贴。
“目前，老旧小区的适老化改造侧重点是社区外部，而缺乏对老年人室内的改造，比如取消高差，防滑、无障碍扶手、适老家具等设计，甚至到智能化的硬件设施等。有一些改造需要室外和室内同步考虑，比如老旧小区卫生间地面存在高低差，老人出入不便，最好从系统解决，进行老旧小区卫生间主立管改造，从而降低高差，减少老人跌倒风险。”吴晓蓉如是说。
老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经
“我们给老旧小区改造算的‘平衡账’是先用10年左右的时间收回投资成本，并保持每年8％ 10％的现金流入，再有六七年的利润回报期。这意味着需要拥有小区20年的低绝链效闲置资产经营权。”近日，第一 财经 对话了北京愿景明德管理咨询有限公司（下称“愿景集团”）董事长陶红兵。
为什么要进入老旧小区改造的赛道呢？在陶红兵看来，对于类似于愿景集团的房地产服务、运营商们，这是存量市场上为数不多的待耕耘的沃土。
“由于不涉及土地增量开发，房地产开发商鲜有涉足社区综合整治，而政府又需要可长期下沉社区的运营机构。但没有资产做担保，很难获得金融机构的支持。”陶红兵也说出了他们具有的优势和面对的难题。
根据7月***办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》）， 今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。《意见》还明确，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
目前，这场接棒棚改的工作已在全国多地铺开。17日，住建部消息称，2020年1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区数已经完成年度计划任务的94.6%。
“老旧小区改造是一个长期的、需要通过十几年运营才能收回投资的事业。金融机构是否并弯孙能提供低息、优质、长期的贷款，政府是否给予更多的政策支持，关乎 社会 资本参与的可持续性。”陶红兵说。
投入逾3000万的“劲松模式”，后劲在哪里
在北京市东三环劲松桥西侧，距离国贸CBD不足4公里处，有一片上世纪70年代建成的住宅区，叫做“劲松小区”，这是申师傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，这里曾因环境差、配套设施不足，没有物业管理，一度成为都市核心圈内“隐秘的角落”。
2018年7月，北京市首个有 社会 资本介入的老旧小区改造项目选址劲松，作为 社会 资本主体的愿景集团和劲松街道达成了劲松一区到八区综合改造规划。当年，愿景集团投入3000万元资金，用于劲松一、二小区的综合治理。作为投资回报，愿景集团获得了社区里低效闲置空间20年的经营权。
愿景集团城市更新事业部高级经理郑旻砚透露，低效闲置空间经营所产生的租金收入占愿景集团投资回报的46％。此外，物业费占26%，停车费占19%，其他款项占9%。
“危房在改造中被拆除，我们开在危房里的理发店也就关了。后来被告知，作为腾退的便民商户，我们可以低价租到小区新建的商铺，生意又起死回生了。”申师傅说。现在，夫妻二人在劲松二区靠近马路的位置拥有了自己的合法店铺，叫“美好理发店”。
第一 财经 记者观察到，在愿景集团引入的5家商铺中，除了保留如“美好理发店”这样的底商外，新增了如百年义利的便民商业。郑旻砚表示，前者属于公益扶持型，收取较低的租金；后者的租金渐与市场接轨。
老旧小区改造中的劲松小区
既然采用了市场化操盘的模式，为何却始终引入投资回报甚微的商铺呢？
“这是因为在老旧小区中，人均消费能力有限，消费需求不足，便民商铺是较为契合的商业模式。”北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说。
对于建筑密闹简度大的老旧小区而言，将闲置空间的再利用为主要盈利来源，具有可持续性吗？
陶红兵称，纵向的空间开发是不合适的。一方面，无法增添容积率；另一方面，地下空间开发成本高，也涉及产权、安全等其他问题。但在横向的空间开发上，仍存在更多的想象空间。
他说，“我们预期新增一些简易低风险类建筑，这类建筑不占规划面积，相当于一个准临时建筑。”
将社区运营延伸至街区，是陶红兵对于空间利用的另一设想。他表示，街道的绿化、保洁工作，一般交由当地园林绿化部门外包给专门的保洁公司，未来这块业务有划归物业的可能。
这样的想象并非没有依据。日前，社区内的保洁、绿化工作已由愿景集团旗下的和家物业接管。前三年，政府给予每年143万元的转移支付。“政府方面，除了在前三年予以财政补助外，省去了后续的外包费和成本上涨的风险。而和家物业也将多了一部分营收来源，是一件‘双赢’的事。”陶红兵说。
作为比较稳健的投资回报方式，物业费和停车费的年收入情况如何呢？
郑旻砚称，目前，物业费已收缴约150天，收缴率达74%；而停车费一直保持93％-94％的收缴率。
第一 财经 记者做了一个简单的估算：
在物业费方面，按目前的收缴率，并以低层住户每月0.43元/平方米、套均房屋住宅面积55平方米为标准，结合劲松一、二区总户数为3605户的实际情况，每年物业费总收入约76万元。在停车费方面，小区共有停车位约600个，每个停车位的年费约为1800元，依照94％收缴率，每年停车费总收入约102万。二者相加，每年可带来总收入约178万。
除了日常工作外，和家物业已投入对劲松一、二小区智能化改造和适老化的提升。那么，物业费的收入是否可以填补物业的运营成本呢？
郑旻砚称，今年下半年，将开始劲松一、二区整体改造计划，同时会对劲松三区至八区启动物业确权和进驻工作。“未来，随着物业管理面积的扩大，物业成本将会摊薄，收入也会增加。”他说。
社会 资本盈利模式待破局
在陶红兵看来，“劲松模式”是 社会 资本参与老旧小区的具象化表述，具体到区域还应因地制宜。
山东省3月印发的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提到，创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。而改造方式中的四种模式包括，大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式和政府引导的多元化投入改造模式。
那么，制约 社会 资本盈利的因素有哪些呢？
陶红兵认为，政府缺乏长效的管理机制是老旧小区综合治理过程中的一大痛点。他举例称，在存量空间的利用上，由于一些小区配套商铺的产权被开发商拍卖或被政府部门占用，造成房屋的经营权无法收回，也失去成为 社会 资本增值提升空间的可能性。
与此同时，融资难，也掣肘了 社会 资本经营的可持续性。
北京思源地产股份集团副总裁邢成刚告诉第一 财经 ，老旧小区改造具有“大投入、小产出”的特点，且仍处于 探索 阶段。这项业务获得融资的前提是该商业模式的成功。
中国指数研究院研究员石蕊称，目前，全国仅北京、上海等地有关老旧小区改造的金融产品相对成熟。
7月17日，国家开发银行与吉林、浙江等5省，中国建设银行与重庆、南京等9个城市，分别签署《支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议》。根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。
“由于 社会 资本介入城市更新还是一个新业态，商业银行不能测算出其盈利模式，融资较为困难。未来，随着更多的 社会 资本进入，更多的项目落地，金融机构或将降低对 社会 资本的融资门槛。此外， 社会 资本还应考虑保险类对于投资回报要求低、更稳健的融资产品。”陶红兵说。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，在“十四五”这五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多为5％的势头，老旧小区改造的市场总投资额或可达到5万亿~6万亿元。
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