改造成本应该量力而行，因为民宿投资投入大回报周期长不适合高利借贷投资,改造成本最低800元/平米，水电供应要保证充足，水压电压稳定，使用年限越长相对投资可以加大,可预计年收入等于360天X客房价格X10%入住率，经营定位和装修设计密不可分！,三，城市民宿最好的城市民宿在历史悠久市区古街古镇里，而城市民宿如果能够合法化就是增加城市闲置房产的利用效率，增加城市居民的收入！

• 1、如何提高民宿的入住率
• 2、2017年民宿越来越火，什么叫民宿

1、如何提高民宿的入住率

民宿的核心在于产品和服务，这个是核心中的关键

如果希望提高入住率，可以从以下几个方面着手

1、检查产品、服务和定价是否与潜在的目标客户相符合。

入住率的潜力挖掘，在于客户的挖掘，比如走复购路线、走开辟新客路线，这都跟产品和定价的符合很重要。

2、适度的进行包装

美酒需要好瓶装，适度的包装，产品的输出着力在重点，让目标客户可以很清晰的了解到你的产品和服务。

3、开拓推广和销售渠道

酒香很怕巷子深，再好的酒，没有包装卖不了高价，没有渠道，直接卖不出去，需要开拓第三方销售渠道，如传统ota平台，新兴的旅游预订平台和民宿预订平台。同时也要开拓自营的销售渠道，如、微博、头条等。

4、开展一定程度的社群营销

这个具体视乎店长的能力，需要跟已入住客户保持长久的热度的联系，提高复购率，至少也让客户知道并达到口口相传。

5、开展卓有成效的营销策划活动

客房是死的，人是活的，需要开展一定程度的营销策划活动，哪怕是采摘游、返店游、相亲之类的活动都好，让死的客房呈现活力，添加不同程度的文化输入，打造属于这家店的文化内涵。

做到以上几点，提升点入住率问题不大， 至于想做到爆款，那么还需要做更多的事情，做更深的事情。

下面是我们采访的其中一家民宿，很有代表意义。

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2、2017年民宿越来越火，什么叫民宿

前言：当下我们还有什么投资机会？中国经济已经进入资本通吃的时代，对于机会投资100万的机会与投资100亿的投资机会是不一样的，门槛也不一样，而对于我们大众来说要想获得更多更大的机会资金筹备很关键，即使资金不愁，需要的行业风口在哪里？，大家都知道科技，但不是我们能掌握的，好的资源对接庞大资本，普通人顶多在二级市场上碰运气。智能的设备应用加上物联网使得财富向极少数人集中贫富差距更加两极分化。中产阶级大量减少社会购买力下降到低点，大部分人能够保住中产头衔已经不错了。而互联网电商正在成为传统企业，他们的成本正在超越实体店，竞争力在下降。另一方面所有的城市里的创新业态都会遇到更强的竞争对手，他们背后都有巨大的资本支撑，硬生生的烧钱去改变了消费者习惯，最终赢家只有一家。放眼城市所有行业正在踩踏竞争激烈，遍地狼烟倒闭潮不断剩下的也是苟延残喘。也许得熬过几年才能剩者为王。只有分享经济的一丝曙光分享的还不够充分，分享一切汽车，自行车，雨伞，书店，以后还有厨房餐厅，茶室，家政。可是还是回到商业模式可复制问题，可复制意味着可被颠覆。什么是不可颠覆的，那就是自然的生活，各地民俗文化不可颠覆。民宿热是当下趋势，民宿包容性非常强大，所以它也是载体，能容的下所有的行业，任何行业都可以与民宿整合，难道不是吗？随便举例都可以，没有一个行业不能整合的，说白了它就是文化地产但不一定要大量建房子，但因为受到环境保护土地性质和准入机制的约束，许多乡村历史建筑古民居和青山绿水成了稀缺资源。城市里因为就业机会正在逐年减少，人口老龄化也是趋势，退休的老人越来越多，而交通医疗教育的改善使乡村生活的成本降低质量提高，更多人向往乡村生活养老，也有工作在城市生活在农村的现象越来越多，还有我们的下一代更需要接触大自然。赚钱的三大机遇，一，混乱之后，二，趋势，三，颠覆如今趋势很明显乡村综合体游学教育基地，文艺，文旅，文体的三文整合更是完美。而我们的身边恰恰都是这样的朋友，有做事的，也有建市，当然造势最重要，我们应该这三种人都有。新木桶理论大家都知道了，唯有整合资源整合包容我们才能有话语权才能制定游戏规则才能合作共赢。而许多平台的成功，颠覆了传统思维，物权归属显得不是很重要滴滴没有自己的车，AIRBNB没有自己的房，手里拥有能够支配的资源就可以获得财富，而这些只要是低效率和闲置状态都可以借来整合从新支配！

一，民宿的投资1，民宿投资的三要素：天时地利人和民宿的天时是指国家的政策机遇，经济趋势，当地的气候。民宿的地利是指地理位置自然环境，交通便利，周边有利条件，自然环境例如：景区，名山，江河湖海旁边等。交通便利停车方便，靠近景区景点。人和是指民宿所在地人文民俗民风良好，政府部门支持民宿，合伙人团结一致各有所长。

2，民宿投资的评估与预算自营房屋的各项评估：安全性，改造成本，客房总数入住率，游客最大接待量，用工成本，水电供应量，经营使用年限，可预计收入，投资回报周期，经营定位，自然灾害救助应急预案等。房屋安全性是首先要考虑的事情，结构安全，交通行走安全，消防安全，用电安全，自然灾害救助应急预案防范是头等大事！改造成本应该量力而行，因为民宿投资投入大回报周期长不适合高利借贷投资。改造成本最低800元/平米，水电供应要保证充足，水压电压稳定，使用年限越长相对投资可以加大。可预计年收入等于360天X客房价格X10%入住率，经营定位和装修设计密不可分！面对自然灾害绝不能在房屋建筑结构不安全的房屋做民宿。

3:民宿的装修设计改造规划民宿装修改造要三通：通风通光通景（自然）民宿装修改造原则：修旧如旧保留当地特色建筑风格，就地取材，少硬化路面，多种花，尽量不破坏环境。选用环保耐腐蚀，防潮的建材。民宿整体规划功能区划分，基本配备停车场，住宿区，餐厅，书吧休闲区，泳池，花园菜园区等。

4，民宿的投资—融资众筹融资股权众筹：志趣相投的朋友共同出资做民宿消费群体消费众筹：预购服务的或者通过众筹平台。两种都能带来一定的现有消费群体，又能解决资金问题，风险少。

二，民宿的运营1，民宿经营的管理模式，物业模式或者线上线下平台模式，以村乡镇为服务范围以点带片发展。

2，民宿经营的核心团队：管家，文案推广专员。尽量利用当地劳动力和回乡创业的大学生。民宿要重视人才，要吸引，会说会做会玩会写新知青下乡！

3，民宿经营的联盟模式，把当地的各种资源整合在一起。民宿是个大熔炉什么都可以装进去。民宿要三文结合：文化，文体，文旅。无论是景区，土特产，工艺品，农场都可以对接联盟。民宿运营要挖掘当地特色文化。

4，民宿经营的主要内容。游，食，住，行，购，娱，—养，学。视觉，味觉，听觉，嗅觉，触觉的全方位服务！

5，民宿经营的旺季和淡季春季赏花，夏季避暑玩水，秋季采摘，冬季食补疗养。根据季节特点吸引游客改造旅游环境和设施服务。

6，民宿经营的寺庙思维把生活变成生存，靠民宿生活。把生存变成信仰，传播信仰，让游客长期住下来，让游客成为信徒，成为民宿生活的传教士，甚至主持，也就是管家或民宿主，这是经营者的最高境界和追求。

7，民宿避免同质化竞争，个性化服务，各家各色。

8，民宿的最终结果是新农村建设改造成具有现代化的公共设施完善和原生态文化的美丽乡村！

三，城市民宿最好的城市民宿在历史悠久市区古街古镇里，而城市民宿如果能够合法化就是增加城市闲置房产的利用效率，增加城市居民的收入！在古街里城市民宿定位要高装修要求要舒适，有创意，10间左右精品房比较理想！配备简单餐饮比较好！